urn:nir:tar.lazio;sezione.2B:sentenza:00000-0000220IN20260375320260806141558181.xml20260375320260806141558181.docm202603753\202603753.xmlU:\DocumentiGA\Magistrati\967 Michelangelo Francavilla\SentenzaMichelangelo Francavilla09/08/2026 17:05:53Vincenza Caldarola06/08/2026 22:15:5010/08/2026NNFalsoIl Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio(Sezione Seconda Bis)ha pronunciato la presenteSENTENZAMichelangelo Francavilla, PresidenteVincenza Caldarola, Referendario, EstensoreChristian Corbi, Referendario per la declaratoria di illegittimitàdel silenzio inadempimento asseritamente serbato da Roma Capitale sull’atto del 7 maggio 2025 di diffida e invito a provvedere: a) all’accertamento ed alla sanzione di tutti gli abusi edilizi realizzati dal Condominio di via delle Isole di Capoverde n. 180; b) all’assunzione di tutti i provvedimenti necessari al fine di ordinare la rimozione delle opere realizzate e realizzande lesive degli interessi legittimi dei consociati e del diritto soggettivo dell'attività commerciale del ricorrente in violazione dell’atto d’obbligo rappresentato da negozio unilaterale a firma dott. Gaetano Anzalone, in rappresentanza della Società Immobiliare Riari 1973 s.r.l., rappresentato da atto pubblico rogato in data 24/09/1979 dal Notaio dott. Nicolò BRUNO, identificato da Rep. n. 67640 e da Racc. n. 23852 e trascritto nei registri immobiliari di Roma I in data 16.09.1979, sotto il Reg. Gen. d’Ord. n. 55118;nonché per l’accertamento e la declaratoria dell’obbligodell’Amministrazione capitolina di definire il procedimento di cui si tratta, provvedendo a quanto richiesto con il prefato atto di diffida, dando luogo a tutti gli adempimenti all’uopo necessari;con il conseguente ordinealla resistente Amministrazione (e, per suo tramite, ad ogni organo e ufficio a ciò competente) di definire tale procedimento, provvedendo a quanto sopra nel termine di trenta giorni dalla emananda sentenza ovvero, in subordine, nel maggior termine che venga fissato dall’adito T.A.R.;e altresì per la nominadi un Commissario ad acta che provveda in luogo di Roma Capitale nel caso in cui la stessa resti inadempiente alla scadenza del termine assegnato dall’adito T.A.R.;con il conseguente ordine e la condannadi Roma Capitale al risarcimento del danno conseguito dal ritardo nel procedimento. sul ricorso numero di registro generale 3753 del 2026, proposto da Vacca Claudio, rappresentato e difeso dall’avvocato Ferdinando Tota, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia; Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentata e difesa dall’avvocato Laura Carbone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia; Condominio di via delle Isole di Capoverde n. 180, nella persona del legale rappresentante pro tempore Sig. De Giuseppe Massimiliano, non costituito in giudizio; Visti il ricorso e i relativi allegati;Visto l’atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;Visti tutti gli atti della causa;Relatore nella Camera di Consiglio del giorno 9 giugno 2026 la dott.ssa Vincenza Caldarola e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue. FATTO e DIRITTO1. Il ricorrente è proprietario di un locale commerciale sito in Roma (loc. Ostia Lido), alla via Corrado del Greco nn. 7/9, facente parte del Condominio di via delle Isole di Capo Verde n. 180, dotato di quattro vetrine, due delle quali si affacciano su un vialetto interno condominiale, che collega via Corrado del Greco alla parallela via delle Isole di Capo Verde. Tale area, in forza di un atto d’obbligo del 24/09/1979, Rep. n. 67640 e Racc. n. 23852, sottoscritto dal costruttore del complesso immobiliare, quale condizione per il rilascio del titolo edilizio, è stata parzialmente destinata in via permanente al pubblico transito e parcheggio pubblico.Secondo la prospettazione attorea, il Condominio avrebbe successivamente realizzato opere in contrasto con tale vincolo, tra cui l’installazione di un cancello all’accesso del vialetto da via Corrado del Greco e ulteriori manufatti che ne avrebbero impedito la libera fruizione pubblica, trasformando di fatto l’area in uno spazio ad uso esclusivamente condominiale. Tale situazione avrebbe inciso negativamente sull’attività commerciale del ricorrente, riducendo la visibilità di due vetrine e, conseguentemente, l’attrattività commerciale e il valore dell’immobile.Con istanza/diffida del 7 maggio 2025, pertanto, il ricorrente ha chiesto a Roma Capitale di accertare gli asseriti abusi edilizi e di adottare i conseguenti provvedimenti repressivi e ripristinatori. L'Amministrazione, tuttavia, non avrebbe fornito alcun riscontro né adottato determinazioni sul punto. Nel frattempo, a seguito di istanza di accesso agli atti e dell’intervento del Difensore civico, il ricorrente avrebbe appreso che alcuni lavori eseguiti dal Condominio sarebbero stati realizzati in assenza di titolo abilitativo. 2. Ritenendo maturato il termine per provvedere previsto dall’art. 2 della Legge n. 241/1990, il ricorrente ha, quindi, impugnato ex art. 117 c.p.a., con atto di gravame notificato alle controparti in data 12/03/2026 e depositato in data 27/03/2026, il silenzio serbato dall’Amministrazione intimata, rassegnando le censure di seguito indicate.2.1 “I. SULLA LEGITTIMAZIONE E L'INTERESSE AD AGIRE”.Preliminarmente, il ricorrente sostiene di essere titolare di una posizione differenziata e qualificata, idonea a fondare la legittimazione all’istanza e al successivo ricorso avverso il silenzio. In particolare, evidenzia che la chiusura del vialetto destinato al pubblico passaggio impedirebbe la piena fruibilità e visibilità di due vetrine del proprio esercizio commerciale, con conseguente pregiudizio economico e diminuzione del valore dell’immobile. Da ciò deriverebbe un interesse diretto all’esercizio dei poteri di vigilanza e repressione edilizia da parte dell’Amministrazione comunale, poiché l’eventuale rimozione delle opere contestate consentirebbe il ripristino dello stato dei luoghi e l’eliminazione delle conseguenze pregiudizievoli lamentate.2.2 “II. SULLA VIOLAZIONE DELL'ATTO D'OBBLIGO E LE RELATIVE CONSEGUENZE”.Nel merito, il ricorrente deduce che il cancello e le altre opere realizzate dal Condominio controinteressato si porrebbero in contrasto con l’atto d’obbligo stipulato dal costruttore del complesso edilizio, il quale aveva destinato in modo permanente una porzione dell’area al pubblico transito. Secondo la prospettazione attorea, tale vincolo, avente natura conformativa della proprietà e opponibile anche agli aventi causa, impedirebbe qualsiasi utilizzazione incompatibile con la destinazione pubblica prevista. La realizzazione delle opere contestate integrerebbe, pertanto, un abuso edilizio non sanabile, imponendo all’Amministrazione l’esercizio dei poteri repressivi previsti dal d.P.R. n. 380/2001, mediante adozione di ordinanze di rimozione, ripristino e delle ulteriori misure sanzionatorie previste dalla legge.2.3 “III. SUL SILENZIO-INADEMPIMENTO - VIOLAZIONE E OMESSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 1 E 2 DELLA L. N. 241/1990 SS.MM.II. IN DISPOSTO COMBINATO CON L'ART. 27 DEL D.LGS. 380/2001 - VIOLAZIONE DELL'ART. 97 COST.”Con quest’ultimo mezzo di gravame, il ricorrente lamenta che Roma Capitale non ha dato alcun seguito alla diffida del 7 maggio 2025, nonostante il decorso del termine previsto per la conclusione del procedimento. Tale inerzia va qualificata come silenzio-inadempimento in violazione degli artt. 1 e 2 della Legge n. 241/1990, nonché degli obblighi di vigilanza urbanistico-edilizia gravanti sull’Amministrazione ai sensi dell’art. 27 del d.P.R. n. 380/2001. Secondo la prospettazione attorea, in particolare, il Comune avrebbe omesso di esercitare i poteri necessari all’accertamento e alla repressione degli abusi denunciati, in contrasto anche con i principi di buona amministrazione, collaborazione, buona fede e buon andamento di cui all’art. 97 della Costituzione. 2.4 Su tali premesse viene chiesto l’accertamento dell’illegittimità del silenzio asseritamente formatosi sulla istanza/diffida di che trattasi, la declaratoria dell’obbligo di provvedere, l’assegnazione all’Amministrazione comunale intimata di un termine per la conclusione del procedimento e la nomina di un Commissario ad acta in caso di ulteriore inerzia, oltre al risarcimento del danno da ritardo.3. In data 22/05/2026 Roma Capitale, già costituitasi in giudizio in data 21/04/2026 con comparsa di mero stile, ha depositato una memoria difensiva con cui ha eccepito l’infondatezza del ricorso ex adverso proposto, chiedendone la reiezione. 3.1 Osserva l’Avvocatura capitolina che, secondo quanto riferito dagli uffici competenti, il presupposto principale del ricorso non troverebbe riscontro nell’atto d’obbligo del 1979, il quale non destinerebbe l’area in questione al pubblico e libero passaggio, ma prevederebbe esclusivamente l’obbligo di sistemare e mantenere a giardino gli spazi di distacco del fabbricato e a giardino pensile i relativi solai di copertura. Ne conseguirebbe l’infondatezza delle deduzioni relative alla violazione di un vincolo di pubblico transito da parte del Condominio di via delle Isole di Capoverde n. 180, mediante l’installazione del cancello.3.2 L’Amministrazione evidenzia, inoltre, che la destinazione dell’area sarebbe rimasta quella originaria di spazio comune privato e che il richiamo alla disciplina delle variazioni essenziali di cui all’art. 32 del d.P.R. n. 380/2001, operato dal ricorrente, non sarebbe pertinente al caso di specie.3.3 Quanto al pregiudizio lamentato dal ricorrente, gli uffici osservano che l’accesso all’attività avverrebbe dalla pubblica via e non dall’area condominiale, mentre le vetrate prospicienti quest’ultima non sarebbero dotate di accessi pedonali. Viene, altresì, evidenziato che l’immobile ospiterebbe un centro accademico di danza gestito da un’associazione sportiva dilettantistica e non un’attività commerciale tradizionale.3.4 Con riferimento al secondo motivo di ricorso, l’Amministrazione ribadisce che dall’atto d’obbligo non emergerebbe alcuna destinazione dell’area al pubblico passaggio. Quanto al cancello, esso viene qualificato come opera edilizia di modesta entità, riconducibile ad interventi assentibili mediante CILA, la cui eventuale assenza non comporterebbe l’adozione di misure repressive demolitorie ma, al più, di provvedimenti sanzionatori. Gli uffici segnalano, inoltre, che manufatti analoghi risulterebbero presenti nell’area già dal 2008, successivamente rimossi e poi reinstallati.3.5 L’Avvocatura capitolina aggiunge che gli obblighi derivanti dall’atto d’obbligo richiamato dal ricorrente riguarderebbero rapporti tra soggetti privati e non imporrebbero all’Amministrazione comunale obblighi di intervento diversi dall’eventuale esercizio delle competenze in materia edilizia.3.6 Quanto al dedotto silenzio-inadempimento, la difesa comunale sostiene che non vi sarebbe stata inerzia dell’Amministrazione, poiché gli uffici avrebbero avviato un’attività istruttoria finalizzata a verificare la sussistenza dei titoli edilizi relativi all’opera e l’eventuale applicabilità di sanzioni. Tale circostanza sarebbe stata nota al ricorrente a seguito dell’accesso agli atti ottenuto nel corso del procedimento.Sulla base di tali considerazioni, la difesa dell’Amministrazione conclude per l’infondatezza di tutte le censure proposte e chiede il rigetto del ricorso.4. Il Condomino di via delle Isole di Capoverde n. 180, pure ritualmente intimato, non si è costituito nel presente giudizio.5. Alla Camera di Consiglio del 9 giugno 2026, all’esito della discussione orale, la causa è stata introitata in decisione.6. Il ricorso – regolare in rito - è parzialmente fondato e, pertanto, deve essere accolto per le ragioni e nei limiti di seguito precisati. 7. In via preliminare, il Collegio ritiene infondata l’eccezione con cui l’Amministrazione resistente contesta la sussistenza di un interesse diretto, concreto e attuale del ricorrente alla proposizione del presente giudizio.7.1 Non assume, infatti, rilievo decisivo la circostanza che l’immobile sia attualmente destinato a sede di un’accademia di danza e che le vetrine prospicienti il vialetto, che congiunge via Corrado del Greco alla parallela via delle Isole di Capoverde, risultino schermate.Infatti, l’impossibilità di accedere liberamente a tali vetrine integra, comunque, una limitazione della fruizione piena del diritto di proprietà vantato dal ricorrente sul cespite ed è, altresì, idonea a incidere negativamente sulle potenzialità economiche dell’immobile, riducendone le possibilità di utilizzo a fini commerciali e, conseguentemente, le chances di alienazione.8. Nel merito, il Collegio osserva come la lettura integrale dell’esibito atto d’obbligo, comprensiva, cioè, anche delle numerose annotazioni apposte in calce al documento, evidenzi come la Società costruttrice degli edifici condominiali avesse assunto l’impegno: “a mantenere irrevocabilmente e definitivamente a parcheggio pubblico ed aperto al pubblico transito una superficie di mq. 320,23”. Lo stesso atto richiama, inoltre, un’allegata planimetria – non prodotta nel presente giudizio – nella quale: “la superficie destinata a parcheggio ad uso pubblico è circoscritta in blu e la superficie destinata a parcheggio privato”, pari a 765,42 mq, “è circoscritta in rosso”.8.1 Tale risultanza documentale smentisce, dunque, l’assunto difensivo dell’Amministrazione comunale secondo cui l’area interessata dalla controversia sarebbe integralmente destinata all’uso esclusivo dei condomini.8.2 Parimenti non può essere condivisa la prospettazione del Comune resistente che riconduce l’atto d’obbligo a un mero rapporto di diritto privato, con conseguente: “impossibilità di coinvolgimento dell’Amministrazione nel rispetto degli obblighi derivanti da un accordo tra privati, e, dunque, della conseguente non tenutezza dell’Amministrazione al riscontro all’istanza.”8.3 L’atto d’obbligo costituisce, infatti, un negozio giuridico unilaterale, funzionalmente collegato al rilascio del titolo edilizio cui accede e si inserisce all’interno del relativo procedimento amministrativo. Esso non si esaurisce, pertanto, nella dimensione privatistica dell’assunzione di obbligazioni (unilaterali) da parte del privato, ma concorre alla definizione del contenuto del titolo urbanistico-edilizio finale.8.4 Secondo, infatti, consolidata giurisprudenza, dalla quale il Collegio non ha motivo di discostarsi (ex multis, Consiglio di Stato, 19/01/2021, n. 579): “Gli atti d'obbligo [..] pur appartenendo al più ampio genus degli atti negoziali e dispositivi coi quali il privato assume obbligazioni, si caratterizzano per essere teleologicamente orientati al rilascio del titolo edilizio nel quale sono destinati a confluire. È stato pertanto affermato che essi non rivestono un'autonoma efficacia negoziale, ma incidono tramite la stessa sul provvedimento cui sono intimamente collegati, tanto da divenirne un "elemento accidentale"”, con la conseguenza che non possono essere considerati negozi meramente privatistici estranei all’esercizio della funzione amministrativa.Essi si inseriscono, infatti, nel procedimento finalizzato all’adozione del provvedimento edilizio e concorrono a definirne il contenuto, risultando strettamente connessi all’esercizio del potere urbanistico – tipicamente autoritativo - da parte dell’Amministrazione.8.5 Da tali premesse consegue che Roma Capitale non poteva sottrarsi all’obbligo di esaminare e riscontrare, mediante l’adozione di un provvedimento espresso, l’istanza-diffida presentata dal ricorrente a mezzo p.e.c. del 7 maggio 2025.8.6 Tale obbligo trova fondamento, non soltanto nei principi generali dell’attività amministrativa, compendiati nell’art. 1 della L. n. 241/1990, che impongono all’Amministrazione di concludere il procedimento con un provvedimento espresso, ma anche nello specifico potere-dovere di vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia attribuito al Comune dall’art. 27 del d.P.R. n. 380/2001. La disposizione citata demanda, infatti, al dirigente o responsabile dell’ufficio competente il compito di vigilare sull’attività edilizia svolta nel territorio comunale, al fine di verificarne la conformità alle norme vigenti, agli strumenti urbanistici e alle prescrizioni contenute nei titoli abilitativi (comma 1.).8.7 Ne deriva che, a fronte della istanza/diffida del ricorrente concernente la possibile violazione di obblighi urbanistico-edilizi recepiti nel titolo abilitativo, l’Amministrazione resistente era tenuta ad attivare i propri poteri di verifica e a concludere il procedimento mediante una determinazione espressa, non risultando sufficiente il mero svolgimento di attività istruttoria priva di rilevanza esterna e, quindi, di un esito formalmente comunicato all’interessato.9. Deve essere, invece, respinta la domanda di risarcimento del danno proposta dal ricorrente.9.1 Sul punto, infatti, la pretesa risarcitoria risulta formulata in termini del tutto generici, atteso che parte ricorrente si è limitata ad allegare l’esistenza di un pregiudizio conseguente all’inerzia dell’Amministrazione comunale, senza tuttavia fornire alcun concreto elemento idoneo a dimostrarne l’effettiva sussistenza.9.2 Difetta, in particolare, la prova sia dell’an debeatur sia del quantum debeatur, non essendo stati prodotti elementi utili a dimostrare né l’esistenza di un danno eziologicamente riconducibile alla condotta dell’Amministrazione intimata, né la sua consistenza economica.La domanda risarcitoria resta, pertanto, affidata a mere allegazioni di parte, prive di adeguato supporto probatorio, con conseguente insussistenza dei presupposti necessari per il relativo accoglimento. 10. Per le ragioni innanzi brevemente illustrate, il ricorso deve, quindi, essere accolto in parte, con accertamento dell’illegittimità del silenzio inadempimento serbato dall’Amministrazione intimata sulla istanza/diffida presentata dal ricorrente il 7 maggio 2025, e ordinato a Roma Capitale, ai sensi dell’art. 117, comma 2, c.p.a., di pronunciarsi espressamente sulla predetta istanza/diffida, entro il termine di giorni 60 (sessanta) dalla comunicazione in via amministrativa o, se anteriore, dalla notificazione a cura di parte della presente sentenza.11. Va, invece, disattesa – allo stato – la richiesta di nomina di un Commissario ad acta, poiché non sono emersi elementi idonei a far presumere un’ulteriore inerzia dell’ente intimato.12. Va, parimenti, respinta la richiesta di risarcimento del danno da ritardo.13. Le spese di lite seguono la prevalente soccombenza del Comune intimato e sono liquidate forfettariamente in dispositivo.Sussistono, poi, giusti motivi per disporre la compensazione delle spese processuali nei confronti del Condominio controinteressato P.Q.M.Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie in parte e, per l’effetto, ai sensi dell’art. 117, comma 2, c.p.a., ordina a Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore, di adottare un provvedimento espresso e motivato sull’istanza/diffida riportata in epigrafe, entro il termine di giorni 60 (sessanta) dalla data di comunicazione in via amministrativa o, se anteriore, di notificazione a cura di parte della presente sentenza; respinge, invece, la domanda di risarcimento del danno da ritardo per le ragioni di cui in motivazione.Condanna Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore, al pagamento delle spese del presente giudizio in favore della parte ricorrente, liquidate forfettariamente in € 1.500,00 (millecinquecento/00), oltre agli accessori di legge, ivi compreso il contributo unificato.Compensa le spese di lite nei confronti del Condominio controinteressato.Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio del giorno 9 giugno 2026 con l’intervento dei magistrati: IL PRESIDENTEL'ESTENSOREIL SEGRETARIOChiara ZolloVincenza Caldarola