urn:nir:tar.lazio;sezione.2B:sentenza:00000-0000220IN20260370820260804104338068.xml20260370820260804104338068.docm202603708\202603708.xmlU:\DocumentiGA\Magistrati\967 Michelangelo Francavilla\Sentenza00:00:00Vincenza Caldarola06/08/2026 09:41:5806/08/2026NNFalsoIl Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio(Sezione Seconda Bis)ha pronunciato la presenteSENTENZAMichelangelo Francavilla, PresidenteVincenza Caldarola, Referendario, EstensoreChristian Corbi, Referendario per l’accertamentodel silenzio di Roma Capitale, Municipio XV, sulla istanza/diffida del 17/10/2025 per l’esercizio di verifiche e/o per l’annullamento e/o revoca e/o dichiarazione d’inefficacia della DIA prot. 40178 del 25/05/2017, avente ad oggetto un intervento di ampliamento ai sensi dell’art. 3 della L.R. 21/2009 e s.m., e per il conseguente accertamento dell’obbligo dell’amministrazione di provvedere;e, per quanto possa occorrere, previo annullamentodella relazione del 5/11/2025 della Direzione Tecnica del Municipio XV di Roma Capitale trasmessa con mail del 23/01/2026 e di ogni altro presupposto, connesso e/o conseguenziale;nonché per la nomina di un Commissario ad acta che provveda in caso di persistente inerzia dell’amministrazione intimata. sul ricorso numero di registro generale 3708 del 2026, proposto da Betti Berutto Andrea, Biraghi Andrea, Castellucci Ignazio, La Via Luisa, Marra Sofia, Pennarola Marco, Sartorio Diego, rappresentati e difesi dagli avvocati Maria Luisa Bellini e Giuseppe Graziosi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia; Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avvocato Umberto Maria Sclafani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia; Livia Stirpe, rappresentato e difeso dagli avvocati Andrea Bonanni e Diego Piersanti Todisco, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia; Visti il ricorso e i relativi allegati;Visti gli atti di costituzione in giudizio di Roma Capitale e di Livia Stirpe;Visti tutti gli atti della causa;Relatore nella Camera di Consiglio del giorno 9 giugno 2026 la dott.ssa Vincenza Caldarola e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue. FATTO e DIRITTO1. La controversia trae origine dalla DIA prot. n. 40178 del 25 maggio 2017, presentata dalla controinteressata, proprietaria di un appartamento ubicato al piano terra di un edificio condominiale sito a Roma, in via Giuseppe Vaccari 3, per la realizzazione di un intervento di ampliamento ai sensi dell’art. 3 della Legge Regionale del Lazio n. 21/2009 (c.d. Piano Casa).La denuncia di inizio attività è stata presentata sul dichiarato presupposto che l’unità immobiliare interessata dall’intervento fosse qualificabile come: “unità immobiliare dotata di specifica autonomia funzionale”, requisito che, secondo la disciplina regionale applicabile, consente di beneficiare integralmente delle premialità edificatorie previste dal Piano Casa e di prescindere dalla predisposizione di un progetto unitario riferito all’intero edificio.1.1 Nel settembre 2025 i ricorrenti, proprietari di altre unità immobiliari del medesimo condominio, sono venuti a conoscenza dell’avvio dei lavori e, a seguito dell’accesso agli atti, hanno acquisito la documentazione relativa alla DIA. Dall’esame degli elaborati progettuali e della relazione tecnica è emerso che l’intervento prevede la realizzazione di un nuovo volume esterno, adiacente al fabbricato condominiale, fondato su una platea in calcestruzzo e collegato all’unità abitativa preesistente.1.2 Ritenendo che l’intervento fosse stato assentito in assenza dei presupposti previsti dalla normativa regionale, i ricorrenti hanno presentato al Comune, in data 17 ottobre 2025, un’istanza/diffida con cui hanno sollecitato l’esercizio dei poteri di controllo e vigilanza previsti dall’art. 19 della Legge n. 241/1990, nonché l’eventuale annullamento, revoca o dichiarazione di inefficacia della DIA.In particolare, i ricorrenti hanno contestato che l’appartamento della controinteressata possa qualificarsi come unità immobiliare dotata di specifica autonomia funzionale. A loro avviso, infatti, l’abitazione non dispone di un proprio autonomo accesso dall’esterno del fabbricato, essendo raggiungibile, come tutte le altre unità dello stabile, attraverso l’ingresso e le scale condominiali, mentre la presenza di un cancello pedonale, che consente l’accesso dalla pubblica via esclusivamente al giardino di pertinenza, non sarebbe sufficiente a integrare il requisito dell’autonomia funzionale richiesto dalla normativa e dalla circolare regionale esplicativa n. 20/2012.1.3 I ricorrenti hanno, inoltre, evidenziato che l’intervento non consiste in opere interne all’unità immobiliare, ma comporta la realizzazione di un nuovo volume esterno in diretta aderenza al fabbricato condominiale, con conseguente alterazione dell’aspetto architettonico dell’edificio e incidenza sulle parti comuni. Ciò avrebbe imposto, ai sensi dell’art. 3, comma 8, della L.R. n. 21/2009, la predisposizione di un progetto unitario riguardante l’intero edificio, progetto che invece non risulta essere mai stato presentato.1.4 Ulteriori profili di illegittimità sono stati ravvisati nella violazione delle norme in materia di distanze legali. Secondo i ricorrenti, infatti, il manufatto progettato verrebbe a collocarsi a ridosso dell’edificio esistente e sotto l’appartamento sovrastante, senza il rispetto delle distanze inderogabili richiamate dall’art. 3, comma 3, della Legge Regionale n. 21/2009.1.5 A seguito della presentazione della predetta istanza, tecnici del Comune intimato hanno effettuato un sopralluogo il 30 ottobre 2025. Tuttavia, all’esito dell’attività istruttoria, l’amministrazione non ha adottato alcun provvedimento espresso in ordine alle richieste formulate dai ricorrenti. Soltanto in occasione di un successivo accesso agli atti, nel gennaio (23) 2026, è stata acquisita una relazione tecnica, redatta il 5 novembre 2025 all’esito del sopralluogo del 30 ottobre 2025, nella quale si dava atto dell’esistenza, oltre all’ingresso condominiale, di un accesso indipendente mediante cancello pedonale su Via dei Colli della Farnesina, n. 166, senza però formulare alcuna valutazione circa la sussistenza dei requisiti richiesti per qualificare l’immobile come unità funzionalmente autonoma né affrontare le ulteriori questioni sollevate nell’istanza/diffida.Secondo i ricorrenti, tale relazione non può essere considerata un provvedimento conclusivo del procedimento e, comunque, non contiene un’adeguata motivazione sulle ragioni che avrebbero consentito di ritenere legittima la DIA. La stessa relazione, anzi, confermerebbe che l’accesso principale all’appartamento continua ad avvenire attraverso le parti comuni condominiali e che il cancello esterno consente esclusivamente l’accesso al giardino di pertinenza.1.6 Il ricorso, notificato alle controparti in data 20/03/2026 e depositato in data 26/03/2026, è pertanto diretto ad ottenere l’accertamento dell’illegittimità del silenzio inadempimento asseritamente serbato da Roma Capitale sull’istanza/diffida del 17 ottobre 2025 e la conseguente declaratoria dell’obbligo dell’amministrazione di pronunciarsi sulle richieste formulate dai ricorrenti, esercitando i poteri di verifica e vigilanza previsti dalla legge ed adottando tutti i provvedimenti eventualmente necessari in relazione alla DIA del 25 maggio 2017. In via subordinata e per quanto occorra, viene altresì impugnata la relazione tecnica del 5 novembre 2025, nella parte in cui possa essere interpretata come implicita conferma della legittimità dell’intervento edilizio contestato.2. I ricorrenti affidano il gravame ai seguenti mezzi di impugnazione.2.1 “Violazione e falsa applicazione dell’art. 3 e 6 della L.R. Lazio n. 21 dell’11.8.2009 e s.m. Violazione ed erronea applicazione Circolare Regione Lazio DGR n. 20 del 26.1.2012. Violazione ed erronea applicazione art. 19 l. 241/90. Violazione art. 21 nonies l. 241/90. Eccesso di potere. Contraddittorietà. Travisamento dei presupposti. Violazione art. 23 DPR 380/01.”Con questo primo mezzo di gravame i ricorrenti sostengono che l’amministrazione comunale avrebbe illegittimamente omesso di esercitare i propri poteri di verifica e riesame nonostante la DIA del 25 maggio 2017 fosse stata presentata ai sensi dell’art. 3, commi 1, lett. a) e 8, della L. R. Lazio n. 21 dell’11/8/2009, quindi utilizzata per fruire dell’incremento complessivo massimo assentibile, sul dichiarato presupposto della sussistenza di una unità immobiliare dotata di specifica autonomia funzionale ai sensi della circolare regionale esplicativa, approvata con DGR n. 20/2012, secondo la quale ai fini della autonomia funzionale deve intendersi: “la porzione di fabbricato o la singola unità immobiliare con accesso dall’esterno del fabbricato”: presupposto che essi, tuttavia, reputano insussistente.Secondo la prospettazione attorea, infatti, l’appartamento della controinteressata presenta il medesimo accesso (dall’androne) condominiale delle altre unità immobiliari e non può considerarsi autonomo per il solo fatto della presenza di un cancello pedonale, posto al civico n. 166 di Via dei Colli della Farnesina, che consente l’accesso al giardino pertinenziale.Al riguardo, i ricorrenti evidenziano che l’indirizzo di Via dei Colli della Farnesina n. 166 non compare né nella DIA né nei documenti identificativi dell’appartamento. Inoltre, dalla documentazione fotografica acquisita in atti risulterebbe che il cancello pedonale posto su tale via consente l’accesso esclusivamente al giardino di proprietà della controinteressata e non direttamente all’abitazione. Dal giardino, infatti, non sarebbe possibile accedere all’interno dell’unità immobiliare, essendo presenti soltanto porte-finestre protette da serrande e inferriate e non utilizzabili come autonomo ingresso all’appartamento. Secondo la prospettazione attorea, pertanto, tale accesso non sarebbe idoneo a dimostrare l’esistenza di una specifica autonomia funzionale dell’unità immobiliare.I ricorrenti evidenziano, inoltre, che l’intervento progettato, incidendo sull’esterno dell’edificio e sul suo assetto architettonico, avrebbe richiesto la predisposizione di un progetto unitario riguardante l’intero fabbricato, in conformità a quanto previsto dall’art. 3, comma 8, della L.R. n. 21/2009 e della circolare applicativa (DGR 20/2012). Ne conseguirebbe l’illegittimità della DIA, in cui è stato espressamente dichiarato che l’ampliamento sarebbe avvenuto “senza progetto unitario”, e il correlato obbligo del Comune di attivare i poteri di vigilanza e autotutela richiesti con l’istanza del 17 ottobre 2025.2.2 “Violazione art. 3 comma 3 L.R. Lazio 21/09 e s.m. Ulteriore eccesso di potere e ulteriore violazione artt. 19 e 21 nonies L. 241/90 e s.m. e art. 23 DPR 380/01.”Con questo secondo motivo di doglianza i ricorrenti censurano l’inerzia dell’amministrazione sotto il diverso profilo della mancata verifica del rispetto delle distanze legali e delle ulteriori prescrizioni edilizie applicabili all’intervento.Essi sostengono che la nuova volumetria è stata progettata in aderenza al fabbricato esistente e in prossimità dell’unità immobiliare sovrastante (di proprietà di uno dei ricorrenti), in violazione dei limiti inderogabili stabiliti dalla normativa statale e regionale. Viene, inoltre, dedotto che l’opera sarebbe suscettibile di incidere negativamente sul decoro architettonico del fabbricato condominiale e, più in generale, sull’interesse pubblico alla corretta gestione del territorio. Anche sotto tale profilo, secondo i ricorrenti, il Comune avrebbe dovuto svolgere le verifiche richieste e adottare le conseguenti determinazioni.2.3 “Ancora violazione ed errata applicazione art. 19 comma 6 ter legge 241/90 e art. 3 L.R. Lazio n. 21/09 e s.m e della circolare regionale n. 20/2012. Difetto di motivazione. Travisamento dei presupposti. Contraddittorietà.”Con il terzo mezzo di gravame viene specificamente censurata la relazione tecnica comunale del 5 novembre 2025, acquisita dai ricorrenti soltanto nel gennaio 2026.Secondo la prospettazione attorea, tale relazione si limita a rilevare l’esistenza di un accesso pedonale dal civico 166 di Via dei Colli della Farnesina, senza tuttavia esplicitare le ragioni per le quali tale circostanza dovrebbe consentire di qualificare l’immobile – oggetto del progettato ampliamento - come unità dotata di specifica autonomia funzionale. La relazione sarebbe, quindi, carente di motivazione, oltre che contraddittoria rispetto alle stesse risultanze del sopralluogo, dalle quali emergerebbe che l’accesso principale all’abitazione continua ad avvenire mediante le parti comuni condominiali e che il cancello esterno permette il solo ingresso nel giardino pertinenziale.Viene, inoltre, ribadito che la relazione omette qualsiasi valutazione in ordine alla mancanza di un progetto unitario e agli ulteriori profili di illegittimità prospettati nell’istanza/diffida dei ricorrenti, sicché la stessa, ove interpretata quale implicita conferma della legittimità della DIA, risulterebbe affetta da difetto di istruttoria, difetto di motivazione e travisamento dei presupposti di fatto e di diritto.3. In data 20/05/2026 Roma Capitale, già costituitasi in giudizio in data 2/04/2026, ha depositato una memoria difensiva con cui ha eccepito la cessazione della materia del contendere ritenendo soddisfatto l’interesse dei ricorrenti: “limitato all’ottenimento di un riscontro alla propria istanza, che, come documentato, vi è stato.”, avendo l’amministrazione comunale “provveduto:- a mezzo del sopralluogo del 30.10.2025, ad effettuare i rilievi tecnici di propria competenza, sulla base dell’atto di impulso proveniente dai ricorrenti;- con la nota prot. CU/5398 del 20.1.2026 (all.2), a chiedere ai tecnici della controinteressata gli opportuni chiarimenti;- con nota CU/52716 del 14.5.2026 (all.6), depositata agli atti e dunque ormai nella sfera di conoscibilità dei ricorrenti, a dare atto di non aver rilevato – allo stato – motivi di illegittimità degli interventi contestati (ritenendo, dunque, tutte le argomentazioni di natura tecnica avanzate in ricorso infondate), ma rappresentando al contempo di star procedendo negli accertamenti.”4. In data 22/05/2026 la controinteressata, già costituitasi in giudizio in data 30/04/2026, ha depositato una memoria difensiva con cui ha preliminarmente ricostruito la vicenda, evidenziando che la DIA prot. n. 40178 del 25 maggio 2017 è stata presentata per la realizzazione di un ampliamento ai sensi dell’art. 3 della L.R. Lazio n. 21/2009 (Piano Casa), avvalendosi della premialità prevista per le unità immobiliari dotate di specifica autonomia funzionale e dell’ulteriore incremento volumetrico connesso all’impiego di fonti di energia rinnovabile, mediante installazione di un impianto fotovoltaico.Secondo la difesa della controinteressata, l’intervento sarebbe stato pienamente conosciuto dal condominio fin dal 2017. In particolare, viene sottolineato che l’assemblea condominiale avrebbe autorizzato l’installazione dell'impianto fotovoltaico e che i relativi lavori sarebbero stati avviati già nel 2017, circostanze documentate dai verbali assembleari e dalla comunicazione di inizio lavori depositata presso il Comune. Viene, inoltre, evidenziato che l’amministrazione comunale avrebbe svolto verifiche già all’epoca della presentazione della DIA, convocando il tecnico incaricato della proprietà e procedendo ad esami istruttori sul contenuto della pratica edilizia.Particolare rilievo assume, nell’impostazione difensiva della controinteressata, la circostanza che i ricorrenti abbiano presentato l’istanza volta a sollecitare l’esercizio dei poteri di controllo e inibitori soltanto il 17 ottobre 2025, ossia circa otto anni dopo la presentazione della DIA. Da tale circostanza la controinteressata fa discendere il principale profilo di inammissibilità del ricorso.Secondo la tesi difensiva, infatti, la DIA, al pari della SCIA, costituirebbe un istituto di liberalizzazione amministrativa rispetto al quale l’amministrazione dispone di poteri di verifica e repressione esercitabili entro termini rigorosamente determinati dalla legge. Decorso il termine per l’esercizio dei poteri ordinari di controllo e quello previsto per l’eventuale esercizio dell’autotutela, il potere amministrativo si sarebbe definitivamente consumato e la posizione del privato autore della DIA si sarebbe consolidata.Su tale presupposto la controinteressata richiama l’orientamento della giurisprudenza amministrativa e costituzionale secondo cui il terzo che si ritenga leso da una DIA o da una SCIA non può sollecitare indefinitamente l’intervento dell’amministrazione, dovendo attivarsi entro i termini entro i quali il potere pubblico è ancora esistente. Una volta spirati tali termini, non soltanto verrebbe meno il potere dell’amministrazione di intervenire, ma verrebbe meno anche l’interesse legittimo del terzo a pretendere l’esercizio di quel potere.Muovendo da tali premesse, la memoria sostiene che, alla data di presentazione nel 2025 dell’istanza/diffida da parte degli odierni ricorrenti, il Comune non fosse più titolare di alcun potere di verifica, repressione o autotutela sulla DIA del 2017 e che, conseguentemente, non sussistesse alcun obbligo di provvedere sulla predetta istanza. Pertanto, il ricorso avverso il silenzio sarebbe irricevibile, inammissibile o comunque improcedibile per difetto dell’obbligo giuridico di provvedere.La controinteressata contesta, inoltre, l’affermazione secondo cui i ricorrenti avrebbero avuto conoscenza dell’intervento soltanto nel 2025, osservando che il condominio aveva preso parte alle vicende riguardanti l’installazione dell’impianto fotovoltaico fin dal 2017 e che la documentazione versata in atti dimostrerebbe una conoscenza ben più risalente della pratica edilizia e delle opere programmate.Solo in via subordinata, e dunque prescindendo dalle eccezioni di rito ritenute assorbenti, la memoria affronta il merito delle censure.Con riguardo al primo motivo di ricorso, la controinteressata sostiene che l’unità immobiliare sarebbe effettivamente dotata di specifica autonomia funzionale, richiamando un certificato comunale del 2016 attestante l’esistenza di un accesso autonomo da Via dei Colli della Farnesina n. 166. Secondo tale prospettazione, la normativa regionale richiederebbe esclusivamente la presenza di un accesso autonomo dall’esterno del fabbricato, requisito che sarebbe pienamente soddisfatto nel caso di specie.Viene, inoltre, affermato che l’accesso attraverso il cancello esterno sarebbe riferibile all’intera unità immobiliare, comprensiva del giardino di pertinenza, e che dall’area esterna sarebbe comunque possibile accedere all’appartamento. La difesa osserva, altresì, che il riferimento all’ingresso autonomo non sarebbe stato taciuto nella DIA, poiché il certificato comunale attestante l’esistenza del civico autonomo sarebbe stato allegato alla documentazione presentata nel 2017.La controinteressata sostiene, poi, che la normativa richiamata dai ricorrenti in tema di “autonomia funzionale” ai fini di agevolazioni edilizie più recenti sarebbe inconferente, poiché la legittimità dell’intervento dovrebbe essere valutata esclusivamente alla luce della disciplina vigente al momento della presentazione della DIA.Sempre in relazione al primo motivo, viene contestata anche la censura concernente l’asserita necessità di un progetto unitario dell’intero edificio. La memoria osserva che l’art. 3, comma 8, della L.R. n. 21/2009 esclude espressamente tale obbligo proprio nell’ipotesi delle unità immobiliari dotate di specifica autonomia funzionale. Di conseguenza, accertata la ricorrenza di tale requisito, non vi sarebbe alcuna necessità di predisporre un progetto unitario condominiale.Inoltre, viene negato che l’intervento sia idoneo ad incidere sul decoro architettonico dell’edificio, evidenziandosi che la stessa normativa regionale consente ampliamenti realizzati in aderenza al corpo di fabbrica e che i ricorrenti non avrebbero fornito alcuna concreta dimostrazione di un pregiudizio estetico o architettonico.Quanto al secondo motivo di ricorso, la controinteressata ne eccepisce l’inammissibilità per difetto di omogeneità delle posizioni dei ricorrenti, rilevando che la dedotta violazione delle distanze riguarderebbe, al più, la posizione del solo proprietario dell’appartamento sovrastante. In ogni caso, la censura sarebbe infondata e generica, poiché i ricorrenti non avrebbero individuato quale specifica disposizione in materia di distanze sarebbe stata concretamente violata.Infine, la memoria sostiene che il ricorso sarebbe comunque improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse, evidenziando che il Comune, dopo l’istanza dei ricorrenti, ha effettuato un sopralluogo, redatto una relazione tecnica e richiesto ulteriori chiarimenti al tecnico incaricato dalla controinteressata, svolgendo così le attività istruttorie ritenute necessarie e confermando, secondo la prospettazione difensiva, l’insussistenza dei presupposti per l’adozione di provvedimenti repressivi o di autotutela.5. Alla Camera di Consiglio del 9 giugno 2026, all’esito della discussione orale, la causa è stata introitata in decisione.6. Il ricorso – regolare in rito - è fondato sotto l’assorbente primo mezzo di gravame e debbono, conseguentemente, essere disattese le eccezioni preliminari di inammissibilità, improcedibilità e cessazione della materia del contendere sollevate dalle difese del Comune e della controinteressata.7. Ritiene, infatti, il Collegio che la circostanza per cui i ricorrenti, con l’istanza-diffida del 17 ottobre 2025, abbiano richiesto all’amministrazione di: “esercitare tutte le verifiche del caso sulla DIA in oggetto e/o comunque a provvedere anche in via di autotutela, nonché ai sensi dell'art. 21 quinquies e/o dell'art 21 nonies della legge 241/90 e s.m.i., all'annullamento e/o alla revoca e/o dichiarazione di inefficacia della DIA medesima, ordinando per l'effetto la demolizione e/o la rimozione delle opere già realizzate.”, non sia di per sé sufficiente a ritenere maturate le decadenze e i limiti temporali invocati dalle parti resistenti, non potendosi ritenere consumati, nel caso di specie, i poteri di vigilanza e controllo attribuiti all’amministrazione dagli artt. 19, comma 6-bis, e 21-nonies, comma 1, della Legge n. 241 del 1990, nel testo applicabile ratione temporis.7.1 Ciò in quanto vengono in rilievo contestazioni afferenti alla stessa completezza e veridicità delle dichiarazioni rese dal privato in sede di presentazione della DIA e, dunque, alla stessa sussistenza dei presupposti legittimanti l’applicazione del regime derogatorio previsto dalla disciplina regionale di riferimento.7.2 In particolare, i ricorrenti contestano che l’unità immobiliare oggetto di ampliamento fosse effettivamente dotata della “specifica autonomia funzionale” dichiarata nella DIA e necessaria per beneficiare integralmente delle premialità edificatorie previste dal c.d. Piano Casa, in quanto assumono che la presenza del cancello pedonale di accesso al giardino di pertinenza dell’unità non sia sufficiente a configurare l’immobile come autonomo rispetto alle altre unità del fabbricato. 7.3 Oggetto di contestazione è, inoltre, la dichiarazione contenuta nella DIA secondo cui l’intervento sarebbe stato realizzato: “senza progetto unitario in quanto trattasi di intervento che non incide sul decoro architettonico e non riguarda parti comuni […]”, assumendo invece la necessità del progetto unitario esteso all’intero fabbricato in ragione dell’incidenza dell’opera sul prospetto e sulle parti comuni dell’edificio condominiale, come reso altresì evidente dalla documentazione fotografica versata in atti.7.4 In presenza di siffatte contestazioni, concernenti non già profili meramente valutativi ma la stessa completezza e veridicità delle dichiarazioni poste a fondamento della DIA, non può trovare applicazione la prospettata consumazione dei poteri amministrativi per effetto del decorso dei termini di cui agli artt. 19 e 21-nonies della Legge n. 241 del 1990.Deve, infatti, richiamarsi il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui: “.. la denuncia/segnalazione di inizio attività è un atto soggettivamente ed oggettivamente privato, uno strumento di massima semplificazione quale manifestazione di autonomia privata con cui l'interessato certifica la sussistenza dei presupposti in fatto ed in diritto allegati a presupposto del legittimo esercizio dell'attività segnalata alla P.A. L'attività dichiarata può allora essere intrapresa senza il bisogno di un consenso dell'Amministrazione, surrogato dall'assunzione di un'auto-responsabilità del privato nel comunicare l'intenzione di intraprendere un'attività direttamente ammessa dalla legge (cfr. Cons. Stato, A.P., 29.7.2011, n. 15). Per parte sua la Pubblica amministrazione mantiene il potere di verificare la sussistenza in concreto di tutti i requisiti e presupposti per l'esercizio dell'attività comunicata dal privato: quindi, entro il termine legale ogni denuncia/segnalazione può essere assoggettata al potere di verifica della conformità a legge dell'attività denunciata e all'adozione di strumenti inibitori; dopo il decorso del previsto spazio temporale, poiché presupposto indefettibile perché una DIA/SCIA possa essere produttiva di effetti è la completezza e la veridicità delle dichiarazioni contenute nell'autocertificazione, in presenza di una dichiarazione inesatta o incompleta all'Amministrazione spetta comunque il potere di inibire l'attività dichiarata” (cfr. TAR Campania, Napoli, Sez. IV, 13.12.2016 n. 5726; TAR Sicilia, Palermo, Sez. II, 28.11.2018 n. 2513).7.5 Facendo applicazione delle predette coordinate ermeneutiche, deve escludersi che, nel caso di specie, il decorso del termine previsto dall’art. 21-nonies, comma 1, della Legge n. 241/1990 ratione temporis vigente, abbia determinato il definitivo esaurimento dei poteri di vigilanza comunali, rilevando che l’istanza/diffida dei ricorrenti denuncia proprio l’eventuale inesattezza o incompletezza dei presupposti posti a fondamento della DIA, a fronte delle quali, come visto, permane sempre e comunque il potere di inibire l’attività segnalata (cfr. T.A.R Lombardia, Milano, sez. II, 18 giugno 2014, n. 1601; T.A.R Campania, Napoli, sez. II, 25 luglio 2016, n. 3869; sez. VII, 10 gennaio 2019, n. 143; T.A.R Liguria, Genova, sez. I, 10 maggio 2019, n. 436). Una DIA (ora SCIA) incompleta, infatti, è inidonea a costituire valido ed efficace titolo abilitativo “tacito”, con la conseguenza che l’intervento edilizio eventualmente avviato o compiuto si qualifica avvenuto in assenza dei presupposti di legge e che le relative opere risultano abusive perché compiute in assenza del relativo titolo edilizio (cfr. T.A.R., Toscana, sez. III, 28 marzo 2022, n. 663).7.6 Tale conclusione trova, peraltro, ulteriore conferma nella stessa attività istruttoria successivamente svolta dall’amministrazione comunale, atteso che dalla documentazione versata in atti emerge che, a seguito degli esposti e della presentazione dell’istanza/diffida dei ricorrenti, il Comune ha ritenuto necessario procedere ad ulteriori accertamenti, richiedendo specifici chiarimenti al professionista incaricato dalla controinteressata e procedendo a verifiche concernenti proprio la sussistenza dei requisiti che avrebbero consentito l’applicazione della disciplina derogatoria del Piano Casa.7.7 In particolare, assume rilievo il passaggio della Relazione – inviata dal competente Ufficio all’Avvocatura capitolina – del 14/05/2026, Prot. CU-N° 52716, nella quale si evidenzia che: “A seguito degli esposti e delle segnalazioni successivamente pervenute da parte di soggetti terzi, l'Ufficio Disciplina Edilizia, ha comunque ritenuto opportuno avviare ulteriori approfondimenti istruttori, richiedendo al tecnico incaricato, con nota prot. n. CU/5398 del 20/01/2026, che si allega in copia alla presente, specifici chiarimenti in ordine ai requisiti soggettivi, oggettivi e procedurali che avrebbero consentito l'applicazione della normativa prevista dalla L.R. n. 21/2009 e s.m.i., con particolare riferimento alla sussistenza delle condizioni necessarie per usufruire della deroga urbanistico-edilizia in assenza di un progetto unitario esteso all'intero fabbricato.Nel successivo riscontro trasmesso dal tecnico incaricato con nota prot. n. CU/12580 del 06/02/2026, viene ribadita la presunta autonomia funzionale dell'unità immobiliare facendo riferimento all'esistenza di un accesso autonomo sito in Via dei Colli della Farnesina.Riguardo a tale assunto, tuttavia, non risulta prodotto alcun titolo urbanistico-edilizio idoneo a legittimare il già menzionato accesso pedonale, elemento che assumerebbe rilevanza ai fini della verifica della reale sussistenza dell'autonomia funzionale dell'unità immobiliare oggetto della D.I.A.”Tale affermazione dimostra che la resistente amministrazione comunale non ha ancora concluso gli accertamenti disposti e che la verifica concernente la reale sussistenza della specifica autonomia funzionale dell’immobile di cui trattasi è tuttora in corso.Al punto che la medesima Relazione precisa che: “Alla luce dei chiarimenti resi dal tecnico incaricato, nonché degli ulteriori esposti pervenuti relativi a presunte opere abusive insistenti sulla proprietà della Sig.ra Stirpe Livia, l'Ufficio Disciplina Edilizia sta provvedendo al completamento delle opportune verifiche tecnico-amministrative finalizzate all'accertamento della legittimità urbanistico-edilizia dello stato dei luoghi.All'esito delle verifiche in corso verrà adottato il relativo provvedimento finale, nel quale saranno valutati:· l'eventuale assenza di idoneo titolo edilizio relativo all'accesso pedonale su Via dei Colli della Farnesina;· la sussistenza o meno dell'autonomia funzionale dell'unità immobiliare;· l'eventuale presenza di ulteriori opere abusive edilizie segnalate nei richiamati esposti.Sulla base di quanto sopra menzionato, si ritiene inoltre opportuno evidenziare che, proprio in ragione della complessità delle questioni giuridiche ed urbanistiche sottese alla vicenda, l'Ufficio Disciplina Edilizia, aveva già richiesto formale parere all'Avvocatura Capitolina ed al Dipartimento Attuazione Urbanistica con nota prot. n. CU/5344 del 20/01/2026, successivamente sollecitata con nota prot. n. CU/19841 del 25/02/2026, al fine di acquisire indirizzi interpretativi in ordine alla regolarità, efficacia e permanenza degli effetti del titolo edilizio in questione, nonché alla eventuale possibilità di esercizio dei poteri di autotutela.”Da tali elementi è possibile desumere che gli stessi uffici comunali considerano ancora aperta la verifica in ordine alla legittimità della DIA e alla sussistenza dei relativi presupposti per modo che il procedimento amministrativo attivato a seguito dell’istanza/diffida dei ricorrenti non può ritenersi concluso.7.8 Per le medesime ragioni non può condividersi la prospettazione delle parti resistenti secondo cui il sopralluogo eseguito nel novembre 2025, la successiva richiesta di chiarimenti al tecnico incaricato dalla controinteressata e le relazioni interne redatte dagli uffici comunali avrebbero determinato la cessazione della materia del contendere o comunque l’improcedibilità del ricorso per sopravvenuta carenza d’interesse.7.9 Si tratta, infatti, di atti interni, meramente istruttori e, come tali, non indirizzati ai ricorrenti, privi di contenuto decisorio e, pertanto, non idonei a esprimere una determinazione conclusiva dell’amministrazione in ordine alle richieste formulate dai ricorrenti. Dagli stessi atti emerge, al contrario, la permanenza di dubbi istruttori e la volontà degli uffici di procedere a ulteriori accertamenti prima dell’adozione di una decisione definitiva. 7.10 È, pertanto, destituita di fondamento l’affermazione di parte controinteressata a tenore della quale dai predetti atti risulterebbe: “evidentemente confermata l’insussistenza dei presupposti per ogni preteso intervento”.7.11 Ne consegue che l’amministrazione comunale è tenuta a concludere il procedimento avviato anche a seguito della sollecitazione proveniente dagli odierni ricorrenti mediante l’adozione di un provvedimento espresso, permanendo in capo alla stessa i poteri-doveri di vigilanza e di repressione in materia urbanistico-edilizia, ai sensi dell’art. 19, comma 6-bis, della Legge n. 241/1990 e dell’art. 27 del d.P.R. n. 380/2001. 8. Per le ragioni innanzi brevemente illustrate, il ricorso deve, quindi, essere accolto, con accertamento dell’illegittimità del silenzio inadempimento serbato dall’amministrazione comunale intimata sulla istanza/diffida del 17 ottobre 2025 dei ricorrenti e ordinato a Roma Capitale, ai sensi dell’art. 117, comma 2, c.p.a., di pronunciarsi espressamente sulla predetta istanza/diffida, entro il termine di giorni 90 (novanta) dalla comunicazione in via amministrativa o, se anteriore, dalla notificazione a cura di parte della presente sentenza.9. Va, invece, disattesa – allo stato – la richiesta di nomina di un Commissario ad acta, poiché non sono emersi elementi idonei a far presumere un’ulteriore inerzia dell’ente intimato.10. Le spese di lite, seguendo la soccombenza ex artt. 26 c.p.a. e 91 c.p.c., vanno poste a carico del Comune resistente e della parte controinteressata e vengono liquidate come da dispositivo. P.Q.M.Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, ai sensi dell’art. 117, comma 2, c.p.a., ordina a Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore, di adottare un provvedimento espresso e motivato sull’istanza/diffida riportata in epigrafe, entro il termine di giorni 90 (novanta) dalla data di comunicazione in via amministrativa o, se anteriore, di notificazione a cura di parte della presente sentenza. Condanna Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore, e la controinteressata, in solido tra loro e con successiva suddivisione interna in parti eguali, al pagamento delle spese del presente giudizio in favore delle parti ricorrenti, liquidate complessivamente in € 3.000,00 (tremila/00), oltre agli accessori di legge.Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio del giorno 9 giugno 2026 con l’intervento dei magistrati: IL PRESIDENTEL'ESTENSOREIL SEGRETARIOChiara ZolloVincenza Caldarola