urn:nir:tar.lazio;sezione.4T:sentenza.breve:00000-00002240IN20251218420251104192206283.xml20251218420251104192206283.docm202512184\202512184.xmlU:\DocumentiGA\Magistrati\828 Rita Tricarico\Sentenza breveRita Tricarico08/11/2025 10:48:27Monica Gallo05/11/2025 08:47:4510/11/2025NFalsoIl Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio(Sezione Quarta Ter)ha pronunciato la presenteSENTENZARita Tricarico, PresidenteMonica Gallo, Referendario, EstensoreValentino Battiloro, Referendario per l'annullamento, previa sospensiva,della Determinazione Dirigenziale n. Repertorio CQ/1307/2025 dell' 08/07/2025,n. Protocollo CQ/79352/2025 dell'08/07/2025 di Roma Capitale, Municipio Roma XII, Direzione Tecnica, E.Q. Edilizia Privata / Ispettorato Edilizio, Ufficio Disciplina Edilizia, notificata alla ricorrente in data 14.07.2025, avente ad oggetto "Avvio del procedimento di disciplina edilizia relativo ed ingiunzione a rimuovere e/o demolire gli interventi di edilizia abusivamente realizzati in Via Tullio Ascarelli, 183, piano terra, Interno 2, a seguito di ricezione della Determinazione Dirigenziale Rep. QI n.2853 del 04.11.2024 Prot. QI n. 215071_2024 di reiezione dell'istanza di Condono Prot. n. 0/564678 sot. 0 del 09.12.2004 trasmessa dal Dipartimento A.U.-U.O. Condono Edilizio: Richiedente Anna Maria Fioravanti - Proprietaria: Tiziana Pica. (art. 14 Legge Regione Lazio n. 15/2008 - art. 27 del D.P.R. n. 380/2001 e ss.mm.ii.)"e, per quanto qui di rilievo:della Determinazione Dirigenziale n. Rep. QI/2853/2024 del 04.11.2024, n. Prot. QI/215071/2024 del 04/11/2024 di Roma Capitale, Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica, Direzione Edilizia Privata, U.O. Condono Edilizio, E.Q. Responsabile del servizio amministrativo procedure condono edilizio, Servizio Amministrativo procedure condono edilizio, Ufficio Reiezioni - Antiabusivismo Edilizio, notificata alla ricorrente in data 26.11.2024, avente ad oggetto "Reiezione Istanza di Condono Prot. 0/564678 sot. 0 del 09.12.2004 - Abuso in Via Tullio Ascarelli, 183” - a firma del Direttore Massimiliano Sansonetti;-della Comunicazione Prot. QI n°140698 del 02.09.2015, ai sensi dell'art. 10 bis della legge n. 241/90, come modificato dalla L. n.15/2005, e dell'art. 6 comma 2, della L.R. Lazio n. 12/04, relativa all'istanza di condono PR. N.0 / 564678 sot.0, con cui si partecipava il preavviso di rigetto dell'istanza di condono prot. n.0/564678 sot.0 presentata dalla Sig.ra Fioravanti Anna Maria, relativamente alla realizzazione di unità residenziale di mq. 61.65 di s.r., volumetria dichiarata mc. 178.78 in Via Tullio Ascarelli 183 int. 2 - 00166 Roma (Municipio Roma XII -ex 16) in relazione al superamento della volumetria prevista dalla legge, redatta dal Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica - Direzione Edilizia - U.O. Condoni - Contenzioso, notificato alla ricorrente in data 21/09/2015, nonchè di ogni atto presupposto, conseguente e comunque connesso, non ancora conosciuto. ex art. 60 cod. proc. amm.;sul ricorso numero di registro generale 12184 del 2025, proposto da Tiziana Pica, rappresentata e difesa dagli avvocati Mario Antonio Angelelli, Mariantonietta Viteritti, con domicilio fisico eletto presso il loro studio in Roma, alla via Alberico II, n. 4, e domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia; Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Giuseppe Paolo Alaimo, con domicilio fisico eletto presso l’Avvocatura capitolina in Roma, alla via del Tempio di Giove n. 21, e domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia; Visti il ricorso e i relativi allegati;Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;Visti tutti gli atti della causa;Relatore nella camera di consiglio del giorno 4 novembre 2025 la dott.ssa Monica Gallo e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;Dato atto che nella specie il presente giudizio può essere definito con decisione in forma semplificata, ai sensi del menzionato art. 60, comma 1, c.p.a., stante la sussistenza dei presupposti di cui al richiamato articolo e l’espletamento delle formalità ivi previste;Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue. FATTO e DIRITTO1.Con il ricorso all’esame del Collegio la parte ricorrente impugna i provvedimenti in epigrafe indicati, lamentandone l’ingiustizia. In primis la ricorrente si lagna, in uno con i provvedimenti presupposti pure censurati, dell’ordine di demolizione e riduzione in pristino dello stato dei luoghi, notificatole in relazione all’unità immobiliare sita in Roma, adibita a prima abitazione, di mq 61,65 di s.u.r. e volumetria dichiarata pari a mc 178,78. Il provvedimento avversato trova ragione nel carattere abusivo dell’unità, rispetto alla quale l’istanza di condono, presentata dalla dante causa della ricorrente, è stata rigettata con Determinazione n.2853 del 4 novembre 2024, ritualmente notificata alla stessa ricorrente in data 26 novembre 2024 e da questa non tempestivamente gravata.2. Il gravame è affidato ai seguenti motivi di censura:“1. Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 15 L.R. Lazio n. 15/2008 – Ineseguibilità oggettiva dell’ordine di demolizione”. Secondo la prospettazione della ricorrente, poiché l’unità immobiliare in argomento è situata al piano terra di un edificio abusivo, composto da cinque appartamenti distribuiti su tre livelli, che sarebbero strutturalmente inscindibili, “la sua demolizione autonoma risulterebbe materialmente impossibile senza compromettere la stabilità dell’intero fabbricato, con conseguente rischio per la pubblica incolumità e per le unità sovrastanti”.L’Amministrazione non avrebbe svolto alcuna istruttoria tecnica volta a verificare la compatibilità dell’ordine di demolizione con la staticità dell’intero fabbricato, né avrebbe considerato soluzioni alternative meno impattanti.“2. Ingiustizia manifesta, disparità di trattamento e sviamento di potere – Contraddittorietà tra istruttoria tecnica e azione amministrativa”. La parte ricorrente, con il secondo motivo di ricorso, si duole della ordinanza di demolizione gravata, deducendone l’illegittimità, sotto il profilo della disparità di trattamento, della contraddittorietà interna e dello sviamento di potere, in quanto: colpirebbe esclusivamente l’appartamento della ricorrente, disponendone la demolizione, pur trattandosi di un intervento edilizio che, per stessa ammissione dell’Amministrazione, presenterebbe una natura unitaria; ignorerebbe del tutto le posizioni degli altri comproprietari del medesimo fabbricato abusivo, le cui istanze di condono sembrerebbero rimaste prive di riscontro, ad eccezione dell’appartamento distinto con l’int. 4, oggetto di rigetto nel 2024; ometterebbe ogni valutazione o menzione del posto auto di pertinenza esclusiva della ricorrente, censito al N.C.E.U. Foglio 413, part. 1788, sub. 503 (cat. C/6), acquistato con lo stesso atto pubblico e gravato dallo stesso mutuo ipotecario, ignorandolo arbitrariamente tra i beni oggetto di repressione edilizia.“3. Violazione e falsa applicazione dell’art. 2, commi 1 e 2, lett. B) della L.R. Lazio n. 12/2004 – Erronea esclusione della condonabilità per immobile destinato a prima abitazione”. L’Amministrazione avrebbe poi erroneamente ritenuto non condonabile l’intervento edilizio per superamento del limite volumetrico complessivo di mc. 600, omettendo di considerare che l’unità immobiliare oggetto dell’istanza era destinata a prima abitazione della richiedente. La L.R. Lazio n. 12/2004, all’art. 2, comma 1, lett. B), consentirebbe, infatti, la sanatoria per opere di nuova costruzione fino a mc. 300 per singola unità, subordinando il limite complessivo di mc. 600 solo al caso in cui non si tratti di prima abitazione. Con riguardo all’intervento per cui è causa, essendo riferito ad un’unità immobiliare adibita a residenza principale della richiedente, il superamento del limite volumetrico complessivo non costituirebbe, dunque, causa ostativa automatica.“4. Violazione dei principi di proporzionalità, ragionevolezza e buon andamento (art. 97 Cost.) – Compressività eccessiva dell’interesse privato”. Il provvedimento impugnato risulterebbe manifestamente sproporzionato rispetto alla posizione soggettiva della ricorrente, la quale avrebbe agito in buona fede sin dall’acquisto dell’immobile, oggetto di istanza di condono corredata dal versamento degli oneri previsti. La misura repressiva si tradurrebbe in un annientamento del diritto all’abitazione, con effetti devastanti sul piano personale, economico e familiare, e in una compressione estrema di interessi individuali tutelati, a fronte di un interesse pubblico non adeguatamente bilanciato né motivato.“5. Erronea valutazione dell’intervento edilizio in termini unitari e non frazionabili”. L’Amministrazione resistente, avendo ritenuto non ammissibile la proposta di demolizione parziale, a cagione della necessaria valutazione unitaria dell’intervento abusivo, avrebbe assunto una decisione contrastante con i principi di flessibilità e adattabilità dell’azione amministrativa, nonché con l’orientamento giurisprudenziale che ammetterebbe interventi correttivi volti a ricondurre l’abuso entro i limiti di legge.“6. Violazione del principio del legittimo affidamento e della buona fede – Contrarietà all’art. 3 L. n. 241/1990”. La ricorrente avrebbe confidato legittimamente nella regolarizzazione dell’immobile, fondando il proprio affidamento su elementi oggettivi e giuridicamente rilevanti e, in particolare, sulla domanda di condono edilizio presentata da terzi nel 2004, corredata dal pagamento integrale dell’oblazione e degli oneri concessori, nonché sulla prolungata inerzia dell’Amministrazione. Tale inerzia, in particolare, avrebbe ingenerato nella ricorrente un legittimo affidamento circa la stabilizzazione del rapporto giuridico, rafforzato dalla mancanza di contestazioni per un lungo arco temporale e dalla regolare fruizione dell’immobile come abitazione principale. L’affidamento sarebbe stato gravemente compromesso da un provvedimento repressivo adottato senza alcuna ponderazione degli effetti lesivi, in violazione dell’art. 3 della L. n. 241/1990 e dei principi generali di lealtà, correttezza e collaborazione tra cittadino e pubblica amministrazione.“7. Eccesso di potere per difetto di istruttoria e motivazione”.La determinazione impugnata si limiterebbe a richiamare precedenti giurisprudenziali e norme di legge, senza svolgere una compiuta istruttoria sul caso concreto. Non sarebbe stata valutata la documentazione prodotta dalla ricorrente, né sarebbe stato dato conto delle osservazioni presentate, che risulterebbero genericamente “non sufficienti” senza alcuna analisi puntuale.“8. Violazione dell’art. 10-bis della L. n. 241/1990”.La comunicazione recante preavviso di rigetto della istanza di condono non sarebbe stata seguita da un effettivo confronto procedimentale. Le osservazioni della ricorrente, pur formalmente acquisite, non sarebbero state oggetto di alcuna valutazione sostanziale, né sarebbe stato instaurato un contraddittorio effettivo. L’Amministrazione si sarebbe limitata a rigettare l’istanza con motivazioni generiche, omettendo di esplicitare le ragioni per cui le proposte correttive e la documentazione tecnica prodotta non fossero idonee a superare i motivi ostativi.3. Si è costituito il Comune di Roma, resistendo al ricorso e chiedendone il rigetto.4. In vista della camera di consiglio del 4 novembre 2025 le parti hanno depositato reciproche memorie difensive. In particolare il Comune, nei propri scritti, ha eccepito l’irricevibilità del ricorso avverso il diniego di condono per tardività, essendo il ridetto diniego stato ritualmente notificato alla ricorrente in data 26 novembre 2024 e non essendo da questa stato tempestivamente impugnato, nonché l’inammissibilità dei motivi di gravame di cui ai numeri da 3 a 8 avverso l’ordine di demolizione, per consolidamento degli effetti del presupposto diniego di condono non impugnato. Nel merito ha sostenuto la legittimità del provvedimento impugnato. Per parte sua la ricorrente ha controdedotto alle eccezioni in rito del Comune di Roma, rappresentando che il ricorso sarebbe stato proposto tempestivamente avverso l’ordine di demolizione quale atto autonomamente lesivo e impugnabile e che i motivi che investono il diniego di condono sarebbero motivi “derivati, dedotti al fine di contestare la legittimità dell’ordine di demolizione, che ne costituisce atto consequenziale”, unitamente ai vizi propri dell’ordine di demolizione. Nel merito ha ribadito le ragioni di censura mosse con riguardo all’ordine di demolizione ed al presupposto diniego di condono edilizio.4. Alla camera di consiglio del 4 novembre 2025, fissata per la trattazione della istanza cautelare, dato avviso alle parti della possibile definizione del giudizio con sentenza in forma semplificata ai sensi dell’art.60 c.p.a., la causa è stata trattenuta in decisione.5. Nella specie il presente giudizio può essere definito con decisione in forma semplificata, ai sensi del menzionato art. 60, comma 1, stante la sussistenza dei presupposti di cui al richiamato articolo e l’espletamento delle formalità ivi previste.6. Il ricorso è infondato con riguardo ai motivi sub 1, inammissibile con riguardo ai motivi sub 2 e 4 ed irricevibile con riguardo ai motivi sub 3, 5, 6, 7 ed 8.6.1. Infondato è il primo motivo con il quale la ricorrente si duole della circostanza secondo la quale l’Amministrazione non avrebbe adeguatamente valutato l’ineseguibilità della ordinanza di demolizione, la cui ottemperanza, in tesi, comprometterebbe la staticità dell’intero fabbricato al quale appartiene. Vero è, infatti, che la valutazione circa la materiale possibilità di procedere con la demolizione dell’abuso ha carattere tecnico e viene eseguita dal Comune in fase di esecuzione dell’ordine demolitorio e non prima della emanazione della relativa ordinanza. La sanzione pecuniaria, derogatoria alla regola generale della demolizione nei casi di illeciti edilizi, può esser applicata solo ove sia oggettivamente impossibile la demolizione delle parti difformi senza incidere sulla stabilità dell'intero edificio. Si tratta di una misura di carattere eccezionale e derogatorio ed in ragione di ciò non compete all'Amministrazione procedente di dover valutare, prima dell'emissione dell'ordine di demolizione dell'abuso, se essa possa essere applicata. Piuttosto incombe sul privato interessato la dimostrazione, in modo rigoroso e nella fase esecutiva, della obiettiva impossibilità di ottemperare all'ordine stesso senza pregiudizio per la parte conforme (che peraltro nella fattispecie non risulta sussistere). In altri termini, il Comune non era tenuto a scegliere preliminarmente se irrogare la sanzione pecuniaria oppure la sanzione ripristinatoria, in quanto la demolizione costituisce la regola generale e la fiscalizzazione dell’abuso una deroga attuabile qualora nella fase di esecuzione venga provata la situazione di pericolo per le parti legittime (T.A.R. Campania - Napoli, sez. VI, 4 maggio 2022, n.3033, nonchè Cons. Stato, sez. VI, 23 novembre 2021, n. 7857). Nella fattispecie, dunque, non solo il fabbricato tutto risulta non essere legittimo né mai legittimato in alcuna su parte (il che basterebbe e ritenere inapplicabile alla fattispecie la misura derogatoria della sanzione pecuniaria), ma, in ogni caso, non si è ancora provveduto ad avviare le attività di demolizione, solo in occasione delle quali la ricorrente potrà intraprendere con il Comune una interlocuzione avente ad oggetto la eseguibilità o meno della stessa attività, sulla base di adeguati e documentati rilievi tecnici.6.2. I motivi sub 2 e 4, con i quali la ricorrente deduce la violazione del divieto di disparità di trattamento, con riguardo alle altre unità immobiliari ugualmente abusive che non avrebbero ancora subito la stessa sorte di quella di proprietà della ricorrente, e del principio di proporzionalità, gli stessi sono inammissibili: e ciò in ragione della natura vincolata del provvedimento a valle del consolidarsi del diniego di condono e, pertanto, del definitivo accertamento della natura abusiva dell’unità immobiliare.L’ordinanza di demolizione corrisponde, infatti, ad un atto vincolato rispetto al quale il bilanciamento tra l’interesse pubblico e quello privato e la valutazione circa l’adeguatezza della misura al suo fine, è già effettuato a monte dal legislatore. Il presupposto di fatto, che si colloca alla radice dell’ordine demolitorio, è, pertanto, costituito soltanto dall’abuso del quale il destinatario ha contezza, in quanto compreso nella sua «sfera di controllo». 6.3. Infine il ricorso è irricevibile con riguardo ai motivi sub 3, 5, 6, 7 ed 8 con i quali la ricorrente si duole, rispettivamente, delle argomentazioni a fondamento del diniego di condono, del mancato accoglimento, al fine dell’assentibilità delle opere, della istanza di demolizione parziale delle stesse, della violazione del legittimo affidamento ingeneratosi a seguito della inerzia della p.A.,della omessa considerazione della documentazione prodotta in sede di istruttoria della domanda di condono nonchè della mancata adeguata valutazione delle osservazioni formulate dalla ricorrente in esito al preavviso di diniego del condono notificatole. Tali censure, riguardando, tutte, il presupposto provvedimento di rigetto della istanza di condono dell’appartamento di proprietà della ricorrente, avrebbero dovuto essere spese in occasione della impugnazione tempestiva del citato diniego, che risulta ritualmente notificato alla ricorrente e da questa non gravato nel termine di cui all’articolo 29 c.p.a.Il consolidamento del diniego di sanatoria comporta, infatti, l’incontestabilità sostanziale dell’abuso.E ciò in quanto la ricorrente, che ha prestato acquiescenza al rigetto dell'istanza di sanatoria della unità immobiliare abusiva di sua proprietà, deve considerarsi decaduta dalla possibilità di rimettere in discussione le ragioni del diniego in sede di impugnazione dell'ordine di demolizione, atteso che quest'ultimo in detto diniego, divenuto definitivo perché non impugnato, rinviene il suo presupposto conseguentemente inoppugnabile. 6.4. In conclusione il ricorso è, per quanto innanzi, in parte infondato, in parte inammissibile ed in parte irricevibile.6.5. Le spese di giudizio possono essere compensate attesa la peculiarità della questione. P.Q.M.Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quarta Ter), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, per quanto e nei sensi di cui in motivazione, in parte lo rigetta, in parte lo dichiara irricevibile ed in parte lo dichiara inammissibile.Spese compensate.Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 4 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati: IL PRESIDENTEL'ESTENSOREIL SEGRETARIOMonica Gallo