urn:nir:tar.lazio;sezione.2Q:sentenza:00000-0000220IN20230717420260619162516871.xml20230717420260619162516871.docm202307174\202307174.xmlU:\DocumentiGA\Magistrati\828 Rita Tricarico\Sentenza00:00:00Domenico Gaglioti19/06/2026 16:55:5222/07/2026NNFalsoIl Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio(Sezione Seconda Quater)ha pronunciato la presenteSENTENZARita Tricarico, PresidenteDomenico Gaglioti, Primo Referendario, EstensoreGianluca Amenta, Referendario per l'annullamentoDEL PARERE 17.2.2023 PROT. MIC_SS_ABAP-RM 17.2.2023-0008391-P CLASS 34.43.04 RESO DALLA SOVRAINTENDENZA IN RELAZIONE AD INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA DELLE FACCIATE DI UN IMMOBILE LIMITATAMENTE AD ALCUNE PRESCRIZIONI IVI CONTENUTE sul ricorso numero di registro generale 7174 del 2023, proposto da Soc. Ilo S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Roberto Maria Izzo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia; Ministero della Cultura e Soprintendenza Speciale Archeologia Belle Arti e Paesaggio di Roma, non costituiti in giudizio; Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Laura Carbone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia; Visti il ricorso e i relativi allegati;Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;Visti tutti gli atti della causa;Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 12 giugno 2026 il dott. Domenico Gaglioti e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue. FATTOCon atto notificato il 17.4.2023 e depositato l’8.5.2023 la Società ILO s.r.l. ha esposto:-) la società ricorrente è proprietaria dell’immobile situato in Roma, Via Cesare Battisti nn. 134, 135 a, 135 b/Via del Mancino nn. 1,2,3,4 e 5 (Piazza Venezia), privo di vincoli ai sensi del d.lgs. n. 42 del 2004 in quanto non incluso nella “Carta di Qualità” ma ricadente nella Città storica interna alle Mura Aureliane (Sito UNESCO) e dunque abbisognevole del parere consultivo della Soprintendenza Speciale Belle Arti e Paesaggio di Roma qualora interessato da opere e/o lavori, anche di sola manutenzione ordinaria, che riguardino l’aspetto esteriore ai sensi dell’art. 24, commi 12-19 delle NTA del P.R.G. di Roma;-) in data 18.11.2022 la ricorrente presentava alla detta Soprintendenza richiesta di parere ai sensi delle succitate disposizioni per la realizzazione di interventi di manutenzione ordinaria delle facciate dell’edificio, precisando nell’acclusa relazione tecnica che i lavori sarebbero stati eseguiti nel rispetto del “minimo intervento” escluse operazioni di rimozione e reintegrazione; venivano previste, nello specifico, la revisione completa dell’intonaco, il consolidamento delle lesioni, il restauro del marcapiano e delle cornici, la pulizia delle superfici intonacate, il restauro delle opere in legno e in ferro, il restauro delle opere in pietra e la tinteggiatura degli intonaci;-) in data 17.2.2023 la Soprintendenza Speciale, nel rilasciare parere favorevole, ha però svolto rilievi e ha posto condizioni e richiesto opere e interventi aggiuntivi eccedenti il rifacimento delle facciate oggetto di istanza, così stravolgendo le intenzioni e il programma anche economico dell’intervento;-) verosimilmente il dossier esaminato dalla Soprintendenza, predisposto avuto riguardo ad un intervento di mera manutenzione ordinaria, non conteneva tutta la documentazione in possesso della società ricorrente e comunque disponibile presso il Comune di Roma, idonea a superare i rilievi formulati in tale parere, le condizioni poste e gli onerosi interventi richiesti, anche considerato che altro analogo intervento di manutenzione attuato nel 2016 era stato assentito dalla Soprintendenza competente senza apporre condizione prescrizioni di interventi.1.1- In particolare, con il presente ricorso la società ricorrente contesta la legittimità delle seguenti previsioni:[a] “Occorre fornire la legittimità delle due piccole aperture di forma ogivale ai piani primo e terzo del prospetto su Via del Mancino, così come delle n. 6 finestre a tetto, sulla copertura non risultando menzionata nella documentazione allegata”. [b] “Ad eccezione degli infissi del piano terra, tutti gli altri (finestre e persiane) dovranno essere lignei, dovendo obbligatoriamente rimuovere quelli che per materiale (alluminio, ferro, ecc.) e disegno non siano coerenti con l’estetica e il decoro dell’edificio, attesa la preventiva mancata approvazione alla loro messa in opera, dovendo assicurare al termine dell’intervento l’omogeneità materica, formale e cromatica degli stessi; gli infissi e le persiane, in legno di tipo tradizionale, dovranno essere manutenuti e, se necessario, localmente restaurati, con tecniche tradizionali; l’eventuale verniciatura (di tipo opaco), se necessario, sarà effettuata uniformemente per tutti gli infissi e le persiane, con il medesimo colore all’atto della realizzazione dell’intervento o accertato dalle indagini, secondo le indicazioni di questo Ufficio”.[c] “Dovranno essere rimossi i corpi illuminanti presenti su tutta la facciata, di cui non risulta attestata la legittimità, poiché particolarmente invasivi e non compatibili con i caratteri architettonici della Città Storica; l’eventuale progetto di illuminazione esterna dell’edificio dovrà essere sottoposto a parere consultivo di questo Ufficio, con campionatura dei nuovi corpi illuminanti”. [d] “Si richiede di fornire documentazione sullo stato degli impianti in copertura, rammentando che non sono consentiti elementi impiantistici o condizionatori a vista sui prospetti o sulle coperture dell’edificio né forometrie a fini impiantistici su tutte le facciate, in quanto incompatibili con i caratteri della Città Storica, per i quali dovranno essere concordate soluzioni ad hoc con questo Ufficio”.[e] “Con riferimento ai locali al piano terra, non essendo attestata la legittimità dei seguenti elementi, non compatibili con i caratteri dell’edificio e del contesto tutelato, dovranno essere osservate le seguenti indicazioni:[e.1] dovranno essere rimosse le n. 3 vetrine incassate nella mutatura prospicienti Via Cesare Battisti e ripristinata la continuità della superficie muraria;[e.2] dovranno essere rimosse le lanterne a braccio poste tra gli accessi del locale sul medesimo fronte, potendo prevedere l’utilizzo di apparecchi di illuminazione con led a luce calda da posizionarsi all’interno dei sesti murari e da campionarsi da parte della Scrivente;[e.3] dovrà essere rimossa la tenda unica sull’intero fronte del prospetto su Via Cesare Battisti posta al di sopra e all’esterno dei sesti murari, potendo in alternativa prevedere tipologie di ombreggiamento per ciascuna delle aperture consentite in Città Storica”.1.2- Parte ricorrente affida le doglianze ai seguenti motivi:I) Eccesso di potere per travisamento del presupposto di fatto e straripamento. Violazione ed errata applicazione dell’art. 24 delle N.T.A. del P.R.G. di Roma.La società ricorrente -richiamata la natura di parere consultivo per gli interventi anche di sola manutenzione ordinaria da eseguirsi nella Città Storica e osservato che lo stesso dovrebbe rapportarsi esclusivamente all’intervento richiesto, ossia tinteggiatura delle facciate e altre lavorazioni connesse riepilogate a pag. 14 della relazione tecnica allegata all’istanza- contesta alla Soprintendenza di aver esondato dal perimetro delle valutazioni di propria competenza e travisato la portata dell’intervento, imponendo condizioni e richiedendo interventi esulanti dalla manutenzione delle facciate per come richiesto.II) Eccesso di potere per difetto di istruttoria. Violazione e falsa applicazione dell’art. 24 delle N.T.A. del P.R.G. di Roma. Violazione dell’art. 9 bis del D.P.R. n. 380 del 2001. Eccesso di potere per difetto di motivazione.Osserva parte ricorrente che i rilievi, le condizioni e le prescrizioni contenuti nel parere ed oggetto di contestazione hanno ad oggetto particolari o strutture dell’edificio che esistono da moltissimo tempo, preesistendo all’art. 24 delle N.T.A. del P.R.G. di Roma e/o hanno comunque piena legittimità edilizia, soggiungendo che la verifica della legittimità edilizia degli stessi esulava dall’indagine da compiersi dalla Soprintendenza.III) Eccesso di potere per difetto di istruttoria. Violazione ed errata applicazione dell’art. 9 bis del D.P.R. 380 del 2001.Viene dedotto vizio di istruttoria, non avendo la Soprintendenza acquisito dal Comune di Roma gli atti e i documenti relativi all’immobile in questione e alla sua “storia edilizia”, costituita dalle piantine catastali originali e dalle varie autorizzazioni e concessioni in sanatoria rilasciate nel tempo alla proprietà e precisando che, ove lo avesse fatto, avrebbe constatato che le prescrizioni imposte attengono ad interventi già regolarizzati e comunque risalenti nel tempo.2- In data 15.5.2023 si è costituita Roma Capitale che, con memoria depositata l’8.5.2026 ha concluso per l’infondatezza del ricorso.3- In data 12.5.2026 la ricorrente ha depositato memoria, seguita da memoria di replica depositata il 18.5.2026.4- Il 3.6.2026 la ricorrente ha depositato istanza di passaggio in decisione senza discussione da remoto.5- Il Ministero della Cultura e la Soprintendenza Speciale Archeologia Belle Arti e Paesaggio di Roma, quantunque ritualmente evocati in giudizio, non si sono costituiti.6- All’udienza di smaltimento del 12.6.2026 il ricorso è stato spedito in decisione.DIRITTO7- Il ricorso, le cui censure possono essere scrutinate congiuntamente in quanto tra loro connesse, è fondato per come di seguito esposto.8- Ai sensi dell’art. 24 delle N.T.A. del P.R.G. di Roma è previsto che “Nella parte di Città storica interna alle Mura Aureliane - dichiarata dall’UNESCO patrimonio dell’umanità -, le competenze consultive assegnate al “Comitato per la qualità urbana e edilizia”, ai sensi dei commi 9, lett. c), e 12, e dell’art. 25, comma 8, sono esercitate dalla Soprintendenza statale per i beni architettonici e per il paesaggio per il Comune di Roma, organo periferico del Ministero per i beni e le attività culturali; in tal caso, il parere consultivo di cui al comma 12 è esteso agli interventi di categoria MS e RC, nonché agli interventi da abilitare tramite DIA, ai sensi del comma 21’’.L’art. 12 delle medesime N.T.A. dispone che “Gli strumenti urbanistici esecutivi e i progetti edilizi ammessi con modalità diretta sono predisposti secondo i contenuti e le modalità stabilite nell’elaborato G2. “Guida per la qualità degli interventi”; ove riguardino interventi di categoria RE, DR, AMP, NE, sono obbligatoriamente sottoposti, ai fini dell’approvazione o abilitazione, al parere consultivo del “Comitato per la qualità urbana e edilizia”, che si esprime entro 45 giorni dalla richiesta del responsabile del procedimento, decorsi infruttuosamente i quali si prescinde dal parere medesimo”.9- In linea generale, i pareri della Soprintendenza in materia paesaggistica sono espressione di ampia discrezionalità tecnica e il sindacato del G.A. è di tipo intrinseco debole, limitato cioè alla verifica della sussistenza di vizi sintomatici dell'eccesso di potere quali la palese carenza di istruttoria e l'abnorme travisamento dei fatti nonché l'evidente illogicità e incongruenza delle conclusioni (ex plurimis, T.A.R. Campania, Napoli, Sez. VIII, 3.2.2021 n. 7787, resa in riferimento al parere di cui all’art. 146 del d.lgs. n. 42 del 2004 ma in linea di principio applicabile al parere consultivo di cui alle N.T.A. in quanto comunque espressione di discrezionalità tecnica).9- Non di meno, le determinazioni assunte dalla Soprintendenza Speciale Belle Arti e Paesaggio di Roma e oggetto di contestazione non superano le censure formulate da parte ricorrente.10- Come già osservato, quest’ultima aveva presentato richiesta di parere per interventi di manutenzione ordinaria delle facciate dell’edificio, nello specifico: - revisione completa intonaco; - consolidamento lesioni; - restauro marcapiano e cornici; - pulizia superfici intonacate; - restauro opere in legno e in ferro; - restauro opere in pietra; - tinteggiatura intonaci.11- Orbene, parte ricorrente contesta le previsioni avversate osservando, con documentazione a supporto, che:-) quanto alla lettera [a], le ogive al piano primo e terzo lato Via del Mancino figurano già in una foto d’epoca databile a fine anni 40 e le sei finestre (lucernari) sul tetto sono state oggetto di concessione in sanatoria n. 198066 del 18.10.1999;-) quanto alla lettera [b], le finestre in materiali diversi dal legno -che la Soprintendenza prescrive di sostituire- sono in sito da decenni, certamente da epoca anteriore al 2003, come attesta l’assenza di richieste da parte della ricorrente di interventi di sostituzione presso il Comune delle finestre esistenti, unitamente all’assenza di contestazioni comunali per sostituzioni operate senza titolo che sarebbero risultate evidenti nella trafficatissima e sorvegliatissima Piazza Venezia, soggiungendo -quanto alla necessità di sostituire le finestre “attesa la preventiva mancata approvazione alla loro messa in opera” che nessuna autorizzazione specifica della Soprintendenza occorreva ante 2003 e che, sotto il profilo meramente edilizio, nessuna sostituzione era stata operata dalla Società ricorrente, né a quanto le risulta dalla sua dante causa;-) quanto alla lettera [c] l’illuminazione in alto è sempre la stessa da epoca antecedente il 2003; -) quanto alla lettera [d], che i volumi tecnici necessari all’attività che si svolge nell’immobile -destinato ad alloggi turistici di breve periodo- boiler e condizionatori, non affacciano né sui prospetti dell’edificio, né sulla copertura dell’edificio, come ipotizzato dalla Soprintendenza, ma si situano in un terrazzo/enclave non visibile dalla strada e comunque provvisto di copertura che cela i detti volumi tecnici, oggetto di domanda di sanatoria del 31.3.1995 assentita con concessione n. 395966 del 24.3.2021;-) quanto alla lettera [e.1] le tre vetrine, unitamente ai due ingressi al piano terra dell’edificio, lato Via Cesare Battisti, sono raffigurate nella piantina catastale originaria, con conseguente legittimità ai sensi del 2° comma dell’art. 9 bis del D.P.R. 380 del 2001;-) quanto alla lettera [e.2], le lanterne a braccio sono state anch’esse autorizzate con provvedimento dirigenziale dal Comune di Roma n. 159 del 9.12.2013;-) quanto alla lettera [e.3] anche la tenda prospiciente il Caffè Castellino è oggetto di concessione in sanatoria n. 386188 del 30.1.2018.11- Le allegazioni dianzi esposte ben possono costituire un idoneo principio di prova -viepiù in assenza di difese da parte della Soprintendenza, non costituita in giudizio- per la complessiva fragilità dell’impianto istruttorio.In particolare, le prescrizioni imposte dalla Soprintendenza e quivi avversate (v. sopra, § 1.2) si basano anzitutto su presupposti -sia quanto alla loro legittimità ovvero al loro carattere abusivo sia quanto alla risalenza temporale- che la Soprintendenza avrebbe dovuto adeguatamente verificare, eventualmente compulsando i competenti uffici di Roma Capitale, prima di trasfonderle in puntuali obiezioni o prescrizioni.12- Per altro verso, il Collegio -richiamata la giurisprudenza (resa in materia di rilascio dell’autorizzazione paesaggistica ma i cui principi di fondo sono mutuabili nell’ambito dell’odierna fattispecie attenendo al proprium delle valutazioni in ambito paesaggistico) per cui “[…] oggetto di rigorosa e puntuale valutazione è la concreta incidenza impattante dell'intervento progettato sullo scenario paesaggistico circostante, con esclusione di qualsivoglia verifica degli aspetti di regolarità urbanistica ed edilizia dell'opera, quindi anche lo stato legittimo dell'immobile; questo in ragione dell'autonomia strutturale e funzionale che separa il titolo paesaggistico rispetto a quelli implicanti l'accertamento della legittimità urbanistico-edilizia del medesimo progetto (...)” (v. Cons. Stato, Sez. IV, 24 marzo 2023 n. 3006)- osserva che dal tessuto motivazionale delle prescrizioni e delle valutazioni contestate emerge un complessivo ed improprio sbilanciamento della Soprintendenza sui profili di regolarità urbanistico-edilizia del manufatto piuttosto che sugli aspetti strettamente attinenti alla compatibilità paesaggistica dell’intervento, che rende censurabili le previsioni oggetto di contestazione.14- In conclusione, il ricorso va accolto e il parere consultivo della Soprintendenza Speciale Archeologia Belle Arti e Paesaggio di Roma del 17.2.2023 prot. MIC_SS_ABAP-RM 17.2.2023-0008391-P class 34.43.04 va annullato, nei limiti dell’interesse del ricorrente e dunque limitatamente alle prescrizioni oggetto di censura, impregiudicata la riedizione del potere nel rispetto del vincolo conformativo delle pronunce giurisdizionali.15- Le circostanze della controversia giustificano la compensazione delle spese tra le parti. P.Q.M.Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e per l’effetto, annulla il parere consultivo della Soprintendenza Speciale Archeologia Belle Arti e Paesaggio di Roma del 17.2.2023 prot. MIC_SS_ABAP-RM 17.2.2023-0008391-P class 34.43.04, nei limiti dell’interesse del ricorrente per come esposto in parte motiva. Compensa le spese processuali.Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 12 giugno 2026 con l'intervento dei magistrati: IL PRESIDENTEL'ESTENSOREIL SEGRETARIODomenico Gaglioti