urn:nir:tar.lazio;sezione.2Q:sentenza:00000-0000220IN20221027420250929122335859.xml20221027420250929122335859.docm202210274\202210274.xmlU:\DocumentiGA\Magistrati\828 Rita Tricarico\SentenzaRita Tricarico06/10/2025 18:52:26Francesca Ferrazzoli29/09/2025 13:10:3807/10/2025NNFalsoIl Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio(Sezione Seconda Quater)ha pronunciato la presenteSENTENZARita Tricarico, PresidenteFrancesca Ferrazzoli, Primo Referendario, EstensoreMarilena Di Paolo, Referendario per l'annullamento- del provvedimento ordinanza n. 241 del 16.06.2022 notificata alla ricorrente il 22.06.2022 con la quale il Dirigente Settore Edilizia Privata – Urbanistica del Comune di Velletri ingiunge il ripristino dello stato dei luoghi, alterato in assenza dei relativi permessi edilizi. - di qualsiasi altro atto che sia o possa considerarsi presupposto o consequenziale dell'atto come sopra impugnato o che con lo stesso sia comunque posto in rapporto di correlazione. sul ricorso numero di registro generale 10274 del 2022, proposto da Anna Maria Di Graziano, rappresentata e difesa dall'avvocato Antonio Poli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia; Comune di Velletri, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Lorella Karbon, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia; Dirigente Settore Edilizia Privata - Urbanistica, non costituito in giudizio; Visti il ricorso e i relativi allegati;Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune di Velletri;Visti tutti gli atti della causa;Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 26 settembre 2025 la dott.ssa Francesca Ferrazzoli e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue. FATTO e DIRITTO1. Questi i fatti per cui è causa.La sig.ra Di Graziano è proprietaria di un immobile sito in Velletri, Via Grotte della Cícerchia n. 25/A distinto in Catasto al Foglio n. 101 part.lla n.732.A seguito di un sopralluogo effettuato dalla Polizia locale di Velletri, è stato accertato che “la copertura era stata realizzata con struttura in legno con travi, morali, tavolato e sovrastante manto di tegole, anziché con pannelli prefabbricati tipo sandwich come dichiarato nella CILA, in assenza del nulla osta strutturale del Genio Civile”. E’ stato altresì rilevato: “lo spostamento della porta d'ingresso, la realizzazione di due finestre sul prospetto sud - ovest, oltre al cambio di destinazione di uso da magazzino a residenziale” … “in assenza del permesso di costruire”.Quindi, con ordinanza n. 241 del 16 giugno 2022 notificata il successivo 22 giugno, è stato ordinato il ripristino dello stato dei luoghi con l’avvertenza che, in mancanza, il bene e l’area di sedime sarebbero stati acquisiti gratuitamente al patrimonio del Comune.Con ricorso notificato in data 5 settembre 2022, la sig.ra Di Graziano ha chiesto l’annullamento del predetto ordine di demolizione.A sostegno della propria domanda ha articolato i motivi di diritto sintetizzati come segue:- “Violazione e falsa applicazione art. 10 e mancata applicazione art. 3 comma 1 lett. b) in combinato disposto con l'art. 6 lett. a) DPR 380/01”: gli interventi realizzati andrebbero ricondotti nell’alveo degli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’art. 3 comma 1 lett. b) del D.P.R. n. 380/2001. In particolare, sarebbero stati realizzati senza autorizzazione le seguenti lavorazioni: sostituzione della struttura portante del tetto con travi lamellari di sezione rettangolare, posa di tavolato e sovrastante manto di copertura; trasformazione di una porta di ingresso al magazzino in finestra, restringimento della porta principale, ampliamento di una finestra esistente; realizzazione di un vano cottura senza posa di tramezzi con installazione di cucina componibile. Per tale tipologia di interventi non sarebbe richiesta l’autorizzazione in quanto non avrebbero creato trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio;- “Violazione e falsa applicazione art. 31 DPR 380/01nonchè dell'art 1 L.R. n. 15 dell'11 agosto 2008”: non sarebbe stata compiutamente indicata l’area da acquisire al patrimonio del Comune.Si è costituito il Comune contestando tutto quanto ex adverso dedotto ed evidenziando che parte ricorrente avrebbe ammesso nel ricorso l’assenza di titolo abitativo.In data 19 settembre 2025, parte ricorrente ha versato in atti “note di trattazione scritta con istanza di rinvio”, rappresentando di aver presentato “in data 04.09.2025 (protoc. 52914) SCIA in sanatoria per risanamento conservativo – art. 36 bis D.P.R. 380/2001 per la realizzazione di opere in difformità alla CILA prot. n. 28986/2016 con accertamento edilizio n. 16/2019 del 13.11.2019”.All’udienza di smaltimento dell’arretrato del 26 settembre 2025, respinta come da verbale l’istanza di rinvio non sussistendone i presupposti, la causa è stata trattenuta in decisione.2. Il ricorso è infondato e deve essere respinto per le ragioni che si vengono ad illustrare.3. Con il primo motivo, parte ricorrente deduce l’illegittimità del provvedimento gravato, in quanto gli interventi realizzati andrebbero ricondotti nell’alveo degli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’art. 3 comma 1 lett. b) del D.P.R. n. 380/2001, e non avrebbero creato trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio.Osserva il Collegio che l’art. 10 del DPR 380/2001 prescrive che: “1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:a) gli interventi di nuova costruzione;b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria”.L’art. 3 comma 1 lett. b) del DPR 380/2001 qualifica come interventi di manutenzione straordinaria:“Le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”.Orbene, le opere pacificamente realizzate dalla odierna ricorrente non appaiono sussumibili nella categoria degli interventi di manutenzione straordinaria.Ancora, come noto, l’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 prevede che costituisce mutamento rilevante ogni variazione della finalità d’uso di un’unità immobiliare comportante il passaggio tra diverse categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettiva, commerciale, direzionale, produttiva, rurale), anche in assenza di opere edilizie.La giurisprudenza sul punto ha evidenziato che:- Il cambio di destinazione d'uso consiste nella modifica della finalità di utilizzo di un'unità immobiliare ed è urbanisticamente rilevante laddove si richieda il passaggio a una diversa categoria funzionale, nell'ambito di quanto disposto dall' art. 23-ter d.P.R. n. 380 del 2001, secondo cui, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra le seguenti: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale. Ne deriva la legittimità dell'ingiunzione di demolizione di un sottotetto avente in origine destinazione produttiva, poi mutata in residenziale/abitativa, dal momento che il cambio di destinazione d'uso comporta un aumento del carico urbanistico e configura un intervento di ristrutturazione edilizia, con modifiche dell'assetto della costruzione (Consiglio di Stato n. 7609/2024);- Il mutamento di destinazione d'uso di un immobile che determini, dal punto di vista urbanistico, il passaggio tra diverse categorie in rapporto di reciproca autonomia funzionale comporta inevitabilmente un differente carico ed un maggiore impatto urbanistico, da valutare in relazione ai servizi e agli standard ivi esistenti; tale cambio di destinazione d'uso tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee comporta la necessità di un previo permesso di costruire, senza che rilevi l'avvenuta esecuzione di opere strutturali, essendo a tal fine sufficiente la sussistenza di elementi univoci idonei ad imprimere chiaramente ed inequivocabilmente la diversa destinazione, rilevando l'uso che dell'immobile viene fatto in concreto, anche laddove tale uso sia evincibile dalla mera apposizione di mobilio che risulti inequivocabilmente incompatibile con l'originaria destinazione e chiaramente funzionale ad una diversa destinazione (T.A.R. Ancona n. 688/2024);- “Qualora comporti il passaggio tra categorie differenti, e quindi non omogenee tra loro, il mutamento di destinazione d'uso (ai sensi dell'art. 23-ter del d.P.R. n. 380 del 2001) rientra tra gli interventi urbanisticamente rilevanti, per i quali è necessario, quale titolo edilizio abilitante, il permesso di costruire. Conseguentemente, in mancanza del prescritto titolo edilizio, il mutamento di destinazione d'uso tra categorie funzionalmente diverse, specialmente se conseguito mediante opere che comportino la realizzazione di nuovi volumi e una modifica della sagoma, comporta l'irrogazione della sanzione demolitiva che è da intendersi quale atto doveroso e vincolato” (cfr. T.A.R. Napoli n. 7375/2024).Orbene, dalla documentazione versata in atti risulta provato dall’Amministrazione comunale che è stato realizzato un mutamento di destinazione d’uso da magazzino a residenziale nell’immobile in esame.In particolare, dalle foto prodotte dal Comune si evince chiaramente la presenza della cucina, tavoli, sedie, letto, condizionatore, che confermano il mutamento di destinazione da magazzino a residenziale.Parte ricorrente non ha contestato nello specifico detta circostanza.Per completezza, deve essere evidenziato che parte ricorrente non ha neppure fornito la prova della necessarietà degli interventi effettuati per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio.Inoltre, la relazione tecnica descrittiva prodotta in giudizio elenca semplicemente i lavori “da realizzare”, è datata 4 agosto 2016 ed è priva di sottoscrizione. Pertanto non ha alcun valore probatorio ai fini che occupano.Risulta modificato anche il prospetto, come si evince dalla trasformazione di una porta di ingresso al magazzino in finestra, dal restringimento della porta principale e dall’ampliamento di una finestra.Trattasi di modifiche che rivestono rilievo ex se e che avrebbero richiesto quantomeno una SCIA trattandosi di ristrutturazione edilizia.Il primo motivo di ricorso è dunque infondato.4. Neppure può trovare accoglimento la seconda censura con la quale il ricorrente lamenta che non sarebbe stata compiutamente indicata l’area da acquisire al patrimonio del Comune.Sul punto è sufficiente osservare che, secondo il consolidato e condivisibile orientamento della giurisprudenza amministrativa, l’ordine demolitorio non richiede, ai fini della sua legittimità, la previa indicazione dell’area di sedime da confiscare in caso di inottemperanza, essendo tale incombenza demandata ad un successivo provvedimento ad hoc (cfr., quam multis, Tar Napoli, 5.7.2023, n.4021; Tar Milano, 3.1.2023, n.54).5. In conclusione, il ricorso è infondato e deve essere respinto.6. La spese possono essere compensate. P.Q.M.Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.Spese compensate.Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 26 settembre 2025 tenutasi mediante collegamento da remoto in videoconferenza, secondo quanto disposto dagli artt. 87, comma 4 bis, c.p.a. e 13 quater disp. att. c.p.a. con l'intervento dei magistrati: IL PRESIDENTEL'ESTENSOREIL SEGRETARIOFrancesca Ferrazzoli