urn:nir:tar.sicilia;sezione.2:sentenza:00000-0000220IN20220187020231017152520866.xml20220187020231017152520866.docm202201870\202201870.xmlU:\DocumentiGA\Magistrati\952 Federica Cabrini\Sentenza00:00:00Fabrizio Giallombardo17/10/2023 18:30:5118/10/2023NNVeroIn caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia(Sezione Seconda)ha pronunciato la presenteSENTENZAFederica Cabrini, PresidenteAntonino Scianna, Primo ReferendarioFabrizio Giallombardo, Referendario, Estensore per l'annullamento- dell'ordinanza n.-OMISSIS-, con la quale il Comune intimato ha rigettato la S.C.I.A. tardiva, prot. n. -OMISSIS-, presentata dal sig. -OMISSIS-, per la “Fusione di due unità immobiliari al piano terra e cambio d'uso da magazzino ad attività commerciale entrambe site in Via -OMISSIS-a Casteltermini”;- dell'ordinanza n. -OMISSIS-, con la quale il Comune intimato: i. ha accertato l’inottemperanza all'ingiunzione a demolire n. -OMISSIS-; ii. ha rigettato la S.C.I.A. tardiva del 24 marzo 2022; iii. ha ingiunto il pagamento della sanzione amministrativa di complessivi euro 7.000,00;- di ogni atto presupposto, connesso e/o consequenziale; sul ricorso numero di registro generale 1870 del 2022, proposto da -OMISSIS- e -OMISSIS-, rappresentati e difesi dall'avvocato Vincenzo Airò, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia; il Comune di Casteltermini, in persona del Sindaco pro tempore, non costituito in giudizio; di -OMISSIS-, non costituito in giudizio;Visti il ricorso e i relativi allegati;Visti tutti gli atti della causa;Relatore nell'udienza pubblica del giorno 19 settembre 2023 il dott. Fabrizio Giallombardo e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue. FATTO1. Con l'odierno ricorso i sigg.ri -OMISSIS- e -OMISSIS- sono insorti avverso i provvedimenti in epigrafe.1.1. I ricorrenti hanno esposto in fatto quanto segue:- di essere eredi del sig. -OMISSIS-, già proprietario degli immobili censiti al catasto del Comune intimato al foglio-OMISSIS-part.-OMISSIS-, sub -OMISSIS-;- che il de cuius ha realizzato il cambio di destinazione d'uso della p.lla sub -OMISSIS-, con contestuale fusione con altra unità immobiliare;- che per tali opere il de cuius ha presentato, il 20 luglio 2021, una S.C.I.A. tardiva;- che, a seguito dell'ordinanza di demolizione n. -OMISSIS-, il sig. -OMISSIS- ha presentato un'ulteriore S.C.I.A. tardiva, il 24 marzo 2022;- che, all'esito dell'interlocuzione procedimentale con l'amministrazione comunale (nel cui ambito i ricorrenti hanno prodotto il verbale di assemblea condominiale del 9 giugno 2021, con il quale i condomini si sono espressi a larga maggioranza in favore della sanatoria delle opere citate nel verbale medesimo), sono state adottate le ordinanze per cui è causa.1.2. Parte ricorrente ha impugnato i provvedimenti in questione sulla scorta delle seguenti ragioni.1.2.1. Violazione di legge (artt. 22 e 37, D.P.R. n. 380 del 2001; artt. 1102 e 1120, c.c.) ed eccesso di potere sotto vari profili.I sigg.ri Capozza hanno contestato, in particolare, quanto sostenuto dall'amministrazione comunale in ordine alla presunta necessità di un atto di assenso di tutti i condomini per la regolarizzazione delle opere in questione.Ciò non solo perché tale atto non sarebbe stato necessario, atteso che l'apertura o la modifica di finestre sul prospetto condominiale rientra nella disciplina dell'art. 1102, c.c., ma anche in quanto i ricorrenti hanno comunque ottenuto l'assenso di una larga maggioranza dei condomini.L'amministrazione comunale, in altre parole, si è sostituita ai condomini nel valutare questioni di rilievo puramente privato, esorbitando dalle proprie prerogative.Parte ricorrente ha poi dato atto che sussistono tutti i presupposti per la regolarizzazione degli abusi in questione.1.2.2. Con specifico riguardo all'ordinanza n.-OMISSIS-, i ricorrenti hanno contestato l'eccesso di potere sotto vari profili.Hanno, più di preciso, argomentato in ordine al fatto che il Comune intimato ha emanato il provvedimento in questione in assenza di un preventivo atto di accertamento di inottemperanza all’ordine di demolizione. Inoltre, l’amministrazione intimata non avrebbe potuto rigettare, con la stessa ordinanza di accertamento dell'inottemperanza dell'ordine di demolizione di dicembre 2021, anche la S.C.I.A. tardiva del marzo 2022.Inoltre l'ordinanza n.-OMISSIS- è stata contestata:- per contraddittorietà in quanto ha fatto contemporanea applicazione dell'art. 31, c. 4-bis, d.P.R. n. 380 del 2001, e dell'art. 34 del medesimo d.P.R.;- per la mancata comunicazione di avvio del procedimento.2. Con ordinanza n. -OMISSIS- è stata fissata l'udienza di discussione del ricorso ex art. 55, c. 10, c.p.a.3. All'udienza pubblica del 19 settembre 2023 la causa è stata trattenuta in decisione.DIRITTO1. Con il presente ricorso i ricorrenti hanno impugnato le ordinanze nn. -OMISSIS-, con le quali il Comune di Casteltermini, rispettivamente:- ha rigettato la S.C.I.A. tardiva del 20 luglio 2021, presentata dal dante causa dei ricorrenti;- ha accertato l’inottemperanza dell’ordine di demolizione n. -OMISSIS-, provvedendo al contempo al rigetto della S.C.I.A. tardiva del 24 marzo 2022 e all’irrogazione di una sanzione amministrativa pecuniaria.2. Il ricorso è in parte fondato, alla luce delle seguenti considerazioni.2.1. L’ordinanza n. -OMISSIS-ha rigettato la S.C.I.A. del luglio del 2021 in quanto il de cuius dei ricorrenti non sarebbe stato legittimato a presentarla, atteso il mancato consenso di tutti i condomini alla sanatoria delle opere in questione. L’ordinanza n.-OMISSIS- ha rigettato la nuova S.C.I.A. del 24 marzo 2022 «per le stesse motivazioni» di cui all’ordinanza n. -OMISSIS-.Come può leggersi dall’ordinanza n. -OMISSIS-, non è stata rilevata la corrispondenza tra il progetto depositato al Comune e allegato alla concessione edilizia n. -OMISSIS- e lo stato di fatto. In particolare, è stata rilevata: i. la modifica del prospetto nord dovuta alla non conforme realizzazione di n. 3 finestre; ii. la realizzazione di una finestra nel prospetto est non prevista in progetto; iii. la realizzazione di una piattaforma antistante l’accesso all’unità immobiliare.2.1.1. Quanto ai profili sub i. e ii., inerenti alla realizzazione di finestre non previste dal progetto, si consideri quanto segue.La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che «l'apertura di finestre ovvero la trasformazione di "luce" in "veduta" su un cortile comune, in particolare, rientra nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c., tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva» (Cass. civ., sez. II, 19 luglio 2018, n. 19265).Non era quindi necessaria alcuna deliberazione dell’assemblea condominiale per la realizzazione delle suddette finestre, men che meno di una delibera adottata all’unanimità dei condomini.Anche a voler prescindere da tale – dirimente – considerazione, resta il fatto che:- il sig. -OMISSIS- ha comunque ottenuto l’assenso di tutti i condomini presenti alla seduta del 9 giugno 2021 (rappresentativi di 666/1000 del valore dell’immobile) al mantenimento delle finestre presenti nel locale di sua proprietà;- l’art. 1136, c.c., in materia di validità delle deliberazioni assembleari, non prevede ipotesi di deliberazioni all’unanimità, tanto che l’amministrazione intimata non si è curata di indicare il paradigma normativo alla base della sua affermazione;- la giurisprudenza amministrativa, nella finitima materia delle innovazioni ex art. 1120, c.c., ha condivisibilmente chiarito che non può ritenersi insufficiente una delibera di nulla osta condominiale assunta solo a maggioranza, piuttosto che all’unanimità, stante il rilievo delle opere sul decoro architettonico del fabbricato e della facciata dello stesso, tenuto conto che in sede di rilascio del titolo abilitativo, il Comune non può esimersi dal verificare il rispetto, da parte dell'istante, dei limiti privatistici sull'intervento proposto; ciò tuttavia vale solo nel caso in cui tali limiti siano realmente conosciuti o immediatamente conoscibili e/o non contestati, di modo che il controllo da parte del Comune si traduca in una mera presa d'atto, senza necessità di procedere a un'accurata e approfondita disamina dei rapporti tra privati (Cons. St., sez. VI, 17 settembre 2021, n. 6345. Nello stesso senso, C.G.A.R.S., sez. giurisd., 5 giugno 2023, n. 392, prodotta da parte ricorrente).Ne discende che le ordinanze nn. -OMISSIS- sono da ritenersi illegittime nella parte in cui hanno rispettivamente rigettato le segnalazioni del sig. -OMISSIS- e del sig. -OMISSIS- limitatamente alla realizzazione delle finestre sopra menzionate per la mancanza di una delibera adottata all’unanimità dell’assemblea condominiale, come contestato con il primo motivo di ricorso.2.1.2. A conclusioni differenti si deve giungere con riguardo alla realizzazione di una piattaforma antistante l’accesso all’unità immobiliare.Al riguardo, è opportuno premettere che:- lo stesso tecnico del ricorrente, tanto con i chiarimenti del 10 marzo 2022 (inerenti alla S.C.I.A. del luglio 2021), quanto con la S.C.I.A. del 24 marzo 2022, ha sostenuto che tale basamento non fosse di proprietà dei sigg.ri Capozza;- l’ordinanza di demolizione del dicembre 2021 ha dato atto dell’esistenza di tale basamento nell’area di pertinenza del fabbricato, «censita come corte esclusiva a tutte le unità immobiliari che fanno parte dell’intero fabbricat[o]».Il suddetto basamento costituisce, pertanto, un’innovazione in un’area di pertinenza condominiale, per la quale l’art. 1120, c.c., richiede una delibera dell’assemblea condominiale.Orbene, a prescindere dalla considerazione che la relativa delibera – per le ragioni esposte supra – non avrebbe dovuto essere resa all’unanimità, resta il fatto che lo stesso ricorrente, tramite il proprio tecnico, ha reiteratamente sostenuto di non essere proprietario del basamento in questione, con la conseguenza che non può revocarsi in dubbio, in questo caso, l’assenza di legittimazione di parte ricorrente a ottenere la regolarizzazione dell’opera in questione, in quanto non domino.Ne discende, limitatamente al suddetto basamento, il rigetto del primo motivo di ricorso di parte ricorrente.2.2. Quanto all’ordinanza n.-OMISSIS-, fermo restando il parziale accoglimento delle censure mosse con il primo motivo di ricorso in ordine alle ragioni del rigetto della S.C.I.A. tardiva del 24 marzo 2022 (cfr. supra), possono trovare accoglimento le doglianze di cui al secondo motivo di ricorso in merito all’illegittimità:i. dell’accertamento di inottemperanza dell’ordine di demolizione;ii. della consequenziale sanzione amministrativa pecuniaria.L’amministrazione comunale, infatti, ha ritenuto di provvedere uno actu al rigetto della S.C.I.A. tardiva del 24 marzo 2022 e all’accertamento di inottemperanza dell’ordine di demolizione del dicembre 2021 disponendo, altresì, la conseguente sanzione amministrativa pecuniaria. Il tutto senza, però, considerare che l’efficacia dell’ordine di demolizione in questione era rimasta sospesa, dato che il sig. -OMISSIS- aveva inoltrato la più volte menzionata S.C.I.A. del 24 marzo 2022.Com’è noto, la produzione di un’istanza di sanatoria (che ben può essere presentata in caso di interventi realizzati in assenza di segnalazione certificata di inizio attività; cfr. art. 37, c. 6, d.P.R. n. 380 del 2001) determina la sospensione dell’efficacia dell’ordine di demolizione (ex plurimis¸ Cons. St., sez. VI, 25 ottobre 2022, n. 9070).Ora, è vero che l’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, espressamente richiamato dal menzionato art. 37, c. 6, del medesimo decreto, prevede la formazione del silenzio-diniego sull’istanza di sanatoria nel termine di sessanta giorni dalla presentazione dell’istanza medesima (cfr. Corte cost., 16 marzo 2023, n. 42), così come è vero che tra la presentazione della S.C.I.A. del 24 marzo 2022 e l’emanazione dell’ordinanza n. -OMISSIS- sono intercorsi ben più di sessanta giorni, ma è anche vero che nel caso di specie l’amministrazione comunale ha comunque ritenuto di provvedere espressamente sulla S.C.I.A. in sanatoria presentata dal ricorrente, peraltro in un termine ragionevole rispetto alla presentazione della segnalazione medesima; possibilità, quest’ultima, non preclusa all’amministrazione comunale la quale, all’esito della formazione del silenzio-rigetto, non ha più l’obbligo di provvedere, ma mantiene la facoltà di provvedere in modo espresso (Cons. St., sez. VI, 12 luglio 2021, n. 5251).Sarebbe, pertanto, irragionevole ritenere che, a fronte dell’esercizio di tale facoltà da parte dell’amministrazione comunale, possa comunque contestarsi al privato di non aver ottemperato per tempo a un ordine di demolizione rispetto al quale quest’ultimo aveva tempestivamente presentato una S.C.I.A. in sanatoria, poi definita dal Comune – seppur tardivamente – con un provvedimento espresso di rigetto.Diversamente opinando, si giungerebbe alla paradossale conclusione per cui, nella speculare ipotesi di un provvedimento – pur tardivo – favorevole al privato sull’istanza di sanatoria, si potrebbe comunque contestare a quest’ultimo di non aver tempestivamente demolito le opere successivamente sanate.Ne discende che il Comune intimato, a fronte di un provvedimento demolitorio la cui efficacia era stata sospesa in ragione della presentazione di una S.C.I.A. in sanatoria, una volta che si è determinato per il rigetto espresso della stessa nonostante lo scadere dei sessanta giorni di cui all’art. 36, d.P.R. n. 380 del 2001, avrebbe dovuto dapprima provvedere al rigetto della segnalazione, in modo da far venir meno la causa di sospensione dell’efficacia dell’ordine di demolizione e, successivamente, contestare se del caso l’inottemperanza al suddetto ordine.Ciò che non è avvenuto nel caso di specie, con conseguente illegittimità in parte qua dell’ordinanza n.-OMISSIS- del Comune intimato e assorbimento delle ulteriori doglianze articolate dai ricorrenti con il secondo motivo di ricorso.3. Ciò posto, il ricorso:a. quanto all’ordinanza n. -OMISSIS-, è in parte fondato e va accolto limitatamente all’illegittimità del provvedimento impugnato nella misura in cui ha rigettato la S.C.I.A. in merito all’apertura delle nuove finestre;b. quanto all’ordinanza n.-OMISSIS-:b1. con riguardo al rigetto della S.C.I.A. del 24 marzo 2022, è in parte fondato e va accolto limitatamente all’illegittimità del provvedimento impugnato nella misura in cui ha rigettato la S.C.I.A. in merito all’apertura delle nuove finestre;b2. con riguardo all’accertamento di inottemperanza dell’ordine di demolizione del dicembre 2021 e alla contestuale irrogazione di una sanzione amministrativa pecuniaria, è fondato e va accolto.Per l’effetto:a. vanno annullate le ordinanze nn. -OMISSIS- nella parte in cui hanno disposto il rigetto della S.C.I.A. di parte ricorrente con riguardo all’apertura delle nuove finestre; b. va annullata l’ordinanza n.-OMISSIS- anche nella parte in cui ha accertato l’inottemperanza all’ordine di demolizione del 20 dicembre 2021, e ha irrogato la conseguente sanzione amministrativa pecuniaria.Le spese di lite possono dichiararsi irripetibili, tenuto conto della mancata costituzione in giudizio delle controparti e del parziale accoglimento delle doglianze di parte ricorrente. P.Q.M.Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie ai sensi di cui in motivazione. Per l’effetto, dispone l’annullamento degli atti impugnati nei termini di cui in motivazione.Dichiara irripetibili le spese di lite.Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 (e degli articoli 5 e-OMISSIS-del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016), a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità.Così deciso in Palermo nella camera di consiglio del giorno 19 settembre 2023 con l'intervento dei magistrati: IL PRESIDENTEL'ESTENSOREIL SEGRETARIOFabrizio Giallombardo