urn:nir:tar.campania;sezione.2:sentenza:00000-0000220IN20250621820260716161907959.xml20250621820260716161907959.docm202506218\202506218.xmlU:\DocumentiGA\Magistrati\979 Anna Pappalardo\Sentenza00:00:00Daria Valletta01/09/2026 11:44:0707/09/2026NNFalsoIl Tribunale Amministrativo Regionale della Campania(Sezione Seconda)ha pronunciato la presenteSENTENZAAnna Pappalardo, PresidenteMaria Barbara Cavallo, ConsigliereDaria Valletta, Primo Referendario, Estensore per l'annullamento1) dell'ordinanza n. 28/2025 del 22.9.2025, notificata a mezzo pec in pari data, con la quale il Comune di Mugnano di Napoli ha ingiunto la demolizione di pretese opere edilizie realizzate senza titolo abilitativo presso l'immobile sito in Mugnano di Napoli (NA) alla via Magellano n.8;2) di ogni ulteriore atto presupposto, preparatorio, connesso, conseguente e/o consequenziale, comunque lesivo degli interessi del ricorrente, ivi compresi i seguenti provvedimenti richiamati dall'ordinanza impugnata sub 1, e segnatamente:2.a. il diniego di sanatoria prot. n. 10639 del 29.5.2009 che sarebbe stato notificato alla precedente proprietaria Sig.ra Pipolo Luisa in data 15.6.2009 ex art. 140 c.p.c., se ed in quanto lesivo degli interessi del ricorrente;2.b. l'ordinanza dirigenziale di “ingiunzione demolizione ed acquisizione opere abusive” n.25/2010 prot. 4842 del 9.3.2010, che sarebbe stata notificata sempre a tale Sig.ra Luisa Pipolo ex art. 140 c.p.c. in data 7.4.2007; sul ricorso numero di registro generale 6218 del 2025, integrato da motivi aggiunti, proposto da Luciano Santoianni, rappresentato e difeso dall'avvocato Andrea Abbamonte, con domicilio eletto presso il suo studio in Napoli, via Melisurgo n. 4; Comune di Mugnano di Napoli, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Domenico Amoruso, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia; Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Mugnano di Napoli;Visti tutti gli atti della causa;Relatore nell'udienza pubblica del giorno 27 maggio 2026 la dott.ssa Daria Valletta, e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue. FATTOCon il gravame introduttivo del giudizio il Sig. Santoianni ha chiesto l’annullamento dell’ordinanza di demolizione relativa all’immobile sito nel Comune di Mugnano di Napoli alla Via Magellano n.8, acquistato dal ricorrente, in forza di decreto di trasferimento del G.E. del Tribunale di Napoli Nord del 20.12.2024, quale aggiudicatario della vendita senza incanto indetta nell’ambito della procedura esecutiva n. 360/2019 R.G.E.In relazione al provvedimento impugnato si lamenta quanto segue:1) in primo luogo, si deduce che l’ordinanza n.28/2025 non sarebbe stata preceduta dalla comunicazione di avvio del procedimento, che, nel caso di specie, era particolarmente necessaria in quanto avrebbe consentito al ricorrente di rappresentare all’Amministrazione la propria estraneità ai fatti richiamati nel provvedimento sanzionatorio, neppure noti a quest’ultimo, nonché la circostanza che gli atti presupposti (e cioè il diniego di sanatoria e la conseguenziale ordinanza di demolizione n. 25/2010) non erano stati correttamente notificati alla precedente proprietaria del bene, Sig.ra Pipolo;2) inoltre, il provvedimento di ripristino sarebbe viziato da un’istruttoria carente e non chiarirebbe neppure quali sarebbero le parti sine titulo dell’immobile di cui si dispone la demolizione;3) ancora: l’Amministrazione non si sarebbe avveduta del fatto che la sig. Pipolo, fin dal 2006, non era più proprietaria dell’immobile, avendolo trasferito con atto di compravendita del 29/05/2006 ai coniugi Avolio-Cortese, i quali, quindi, dovevano essere coinvolti nel procedimento;si lamenta, infatti, che nessuno degli atti presupposti richiamati nelle premesse dell’ordinanza n. 28/2025 sarebbe stato notificato agli effettivi proprietari dell’immobile, ovvero ai coniugi Avolio-Cortese, né essi sarebbero stati resi edotti dalla precedente proprietaria della relativa adozione;4) inoltre, si assume che gli atti notificati alla sig.ra Pipolo ai sensi dell’art. 140 cpc non sarebbero mai giunti, effettivamente, a conoscenza di quest’ultima;5) infine, quanto alla preannunciata irrogazione della sanzione pecuniaria, si osserva che essa non potrebbe applicarsi retroattivamente agli abusi posti in essere prima dell’entrata in vigore della stessa, come nel caso di specie.Con successivo ricorso per motivi aggiunti, sono stati articolati ulteriori mezzi di censura avverso i provvedimenti già impugnati con il ricorso introduttivo, materialmente acquisiti dal ricorrente a seguito di accesso agli atti in data 14.10.2025:1) si deduce che non vi sarebbe prova del fatto che, al momento dell’irrogazione della sanzione demolitoria in danno del ricorrente, il Comune di Mugnano di Napoli fosse in possesso dei titoli edilizi e della domanda in sanatoria presentata dalla Sig.ra Pipolo il 3.12.2004: ciò integrerebbe un grave vizio di istruttoria e uno sviamento del potere;2) inoltre, difetterebbe la prova dell’avvenuta ricezione del preavviso di diniego della sanatoria da parte della Sig.ra Pipolo, nel nuovo domicilio;3) lo stesso difetto di notifica riguarderebbe il provvedimento prot. 10639 del 29.5.2009 di diniego della sanatoria;4) quanto, poi, alle motivazioni del diniego di sanatoria, si osserva che non sussisterebbe alcuna documentazione idonea a collocare l’esecuzione delle opere oggetto della domanda in sanatoria respinta in epoca successiva al 31.3.2023;5) infine, si sostiene che l’istruttoria svolta dall’Amministrazione sarebbe deficitaria ed andrebbe ripetuta, tenuto conto del fatto che non potrebbe escludersi che anche gli abusi di cui alla richiesta di sanatoria n.257/2004 presentata dalla Sig.ra Pipolo siano stati posti in essere dalla società di costruzione venditrice – come quelli oggetto della C.E. n. 11/2003 e della C.E. n. 30/2003 - e, quindi, in epoca anteriore al 31.3.2003.Il Comune resistente si è costituito in giudizio, chiedendo la reiezione del gravame.All’udienza pubblica del 27 maggio 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.DIRITTOLa controversia in esame trae origine dall’attività amministrativa posta in essere dal Comune di Mugnano di Napoli in relazione all’immobile sito in Via Magellano n. 8, piano terra, scala B, edificio B, censito al N.C.E.U. al foglio 1, particella 1798, sub 88 (già sub 37), con annesso box sub 61.Dalla documentazione versata in atti emerge trattarsi di un’unità immobiliare che è parte di un più ampio complesso edilizio realizzato in forza del p.d.c. n. 30/03, rilasciato ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 quale variante alla concessione edilizia n. 24/02, in favore della società Immobiliare San Giovanni s.r.l. (cfr. Allegati B e C della relazione istruttoria depositata dal Comune in data 9.04.2026).L’immobile è stato, in seguito, trasferito dalla società costruttrice alla sig.ra Pipolo Luisa (atto del 24.06.2004), e da quest’ultima ai coniugi Avolio-Cortese (atto del 29.05.2006): infine, con decreto del Tribunale di Napoli Nord – Sezione Esecuzioni Immobiliari è stato assegnato al ricorrente (cfr. All. X della relazione istruttoria citata).Emerge, inoltre, dagli atti che la Pipolo, in relazione agli abusi realizzati presso detta unità immobiliare e contestati dal Comune con ordinanza n. 125/2004, presentava domanda di condono (prot. n. 21028 del 03.12.2004): detta richiesta veniva respinta e l’immobile veniva acquisito al patrimonio comunale.L’ente resistente, nelle proprie difese in giudizio, ha riconosciuto che, al momento dell’adozione dell’ordinanza dirigenziale n. 25/2010 di demolizione/acquisizione del bene al patrimonio comunale, la proprietà dell’immobile risultava già trasferita dalla sig.ra Pipolo ai coniugi Avolio-Cortese, con conseguente inefficacia del provvedimento (emesso nei riguardi della precedente proprietaria): di qui l’adozione di un nuovo ordine di demolizione, e cioè il provvedimento che qui si impugna, nei confronti dell’attuale ricorrente.2. Ciò premesso, le doglianze che il ricorrente muove con l’atto introduttivo del giudizio e con i motivi aggiunti avverso gli atti impugnati attengono, in parte, al mancato perfezionamento del procedimento di notifica degli atti impugnati nei riguardi dei soggetti che ne erano (o avrebbero dovuto esserne) destinatari; in altra parte, si appuntano sulla carenza dell’istruttoria che ha condotto il Comune resistente a respingere l’istanza di condono presentata dalla Pipolo e, di conseguenza, a emettere un nuovo ordine di demolizione a carico del ricorrente.Quanto al primo dei profili evidenziati, il Collegio osserva quanto segue.Come emerge dalla lettura delle premesse dell’ordinanza di demolizione nr. 28/2025 e dalle stesse difese del Comune, il provvedimento di acquisizione dell’unità immobiliare oggetto del presente contenzioso è senz’altro privo di efficacia, in quanto emesso senza una previa corretta notificazione degli atti ad esso presupposti: del resto, l’adozione di una nuova ordinanza di demolizione nei riguardi dell’odierno ricorrente trova giustificazione proprio alla luce di quanto si è appena osservato; d’altro canto, l’adozione di un nuovo ordine di ripristino priva di ogni interesse a relativo sostegno l’impugnativa avverso l’ordinanza comunale nr.25/2010 anche nella parte in cui con essa il Comune aveva, per la prima volta, disposto la demolizione degli abusi.Diversamente deve, invece, dirsi relativamente al provvedimento di diniego di sanatoria pure impugnato nel presente giudizio: la ritardata conoscenza di esso da parte del ricorrente, a causa dell’irritualità della relativa notifica nei riguardi dei precedenti proprietari, non ne inficia la legittimità, ma consente esclusivamente lo spostamento in avanti del dies a quo di decorrenza del termine di impugnazione.Dunque, dovranno di seguito esaminarsi le sole doglianze che attengono al contenuto provvedimentale del diniego di condono e dell’ordinanza di demolizione nr. 28/25.3. Prendendo abbrivio dalle censure relative alle motivazioni addotte a fondamento del diniego di condono, si osserva che il ricorrente lamenta che l’istruttoria svolta dall’Amministrazione sarebbe deficitaria: in particolare, non potrebbe escludersi che gli abusi di cui alla richiesta di sanatoria n.257/2004 presentata dalla Sig.ra Pipolo siano stati realizzati dalla società di costruzione venditrice e, di conseguenza, in epoca anteriore al 31.3.2003. Dunque, l’argomento svolto dall’Amministrazione, secondo la quale verrebbero in rilievo abusi realizzati posteriormente alla scadenza del termine di legge per fruire del beneficio in questione, sarebbe privo di ogni prova a relativo sostegno. Il Collegio ritiene che il mezzo non colga nel segno.In primo luogo giova osservare che, sulla scorta di consolidato orientamento di legittimità, compete al privato che avanza richiesta di condono la dimostrazione dell’esistenza dei presupposti necessari a fruire del beneficio, ivi compreso quello relativo al rispetto del termine di legge per l’ultimazione delle opere da sanare; in termini, questo Tar ha osservato: “L'onere probatorio relativo all'epoca di realizzazione di un'opera in data antecedente a quella fissata dalla singola legge come termine ultimo per ottenere il condono grava sul privato che lo richiede. La stessa deve essere rigorosa e fondarsi su documentazione certa e univoca e comunque su elementi oggettivi, dovendosi, tra l'altro, negare ogni rilevanza a dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà o a semplici dichiarazioni rese da terzi, in quanto non suscettibili di essere verificate. Essendo l'attività edificatoria suscettibile di puntuale documentazione, i principi di prova oggettivi concernenti la collocazione dei manufatti tanto nello spazio, quanto nel tempo, si rinvengono nei ruderi, fondamenta, aerofotogrammetrie, mappe catastali, laddove la prova per testimoni è del tutto residuale” (cfr. T.A.R. Napoli Campania sez. III, 1/10/2024, n. 5166).Nel caso di specie detta prova non è stata fornita dalla richiedente il condono, né dall’odierno ricorrente. Al contrario, e soprattutto, risulta dimostrato il contrario, sulla scorta degli elementi che si passa ad enucleare.Dalla relazione istruttoria del 26.11.2008 (cfr. all. H alla documentazione depositata dal Comune resistente) emerge che:- in data 3.04.2003 la società costruttrice chiedeva (e in seguito otteneva) il rilascio di permesso di costruire in sanatoria, dichiarando che i portici al piano terra del fabbricato del quale si discorre erano, all’epoca dell’istanza, privi di edificazione;- l’atto di compravendita del bene acquistato dalla Pipolo, datato 24.06.2004, indica ancora l’area de quo come scoperta;- l’esistenza dell’abuso del quale si controverte è stata stigmatizzata, per la prima volta, dal Comune procedente con ordinanza nr. 125/2004.Ne consegue che le opere delle quali è stato chiesto il condono in data 3.12.2004 sono certamente state edificate dopo il 31.03.2003.In ragione di quanto precede, il diniego di sanatoria impugnato è immune dai vizi contestati dal ricorrente.4. Passando, quindi, alla disamina dei motivi di censura articolati avverso l’ordinanza di demolizione nr. 28/2005, si rileva che il ricorrente si duole, in primo luogo, del mancato invio della comunicazione di avvio del procedimento; nel merito, assume che sarebbe stata svolta un’istruttoria carente e non risulterebbe neppure chiaro quali sarebbero le parti sine titulo dell’immobile di cui si dispone la demolizione.Quanto al mancato avvio della comunicazione, si osserva, in via generale, che nel procedimento di repressione degli abusi edilizi non è necessaria la fase partecipativa del privato, attesa la natura vincolata dell’attività amministrativa.Di recente, sul punto: “L'ordine di demolizione conseguente all'accertamento della natura abusiva delle opere edilizie, come tutti i provvedimenti sanzionatori edilizi, è un atto dovuto e, in quanto tale, non deve essere preceduto dalla comunicazione di avvio del procedimento, trattandosi di una misura sanzionatoria per l'accertamento dell'inosservanza di disposizioni urbanistiche secondo un procedimento di natura vincolata precisamente tipizzato dal legislatore e rigidamente disciplinato dalla legge” (cfr. Consiglio di Stato sez. V, 11/05/2026, n. 3642 (Conferma Tar Campania, Napoli, sez. VI, n. 6719 del 2023).Nel caso di specie il ricorrente lamenta, tuttavia, che tale carenza non lo avrebbe posto in condizione di rendere nota all’Amministrazione la propria estraneità all’abuso e l’impossibilità di ricostruire, all’atto dell’acquisto del bene, l’effettiva consistenza di esso. Il ricorrente aggiunge che, essendogli nota la pendenza di domanda di condono, egli intendeva, dopo l’acquisto del bene, dare ulteriore impulso al procedimento per portarlo a conclusione.Il Collegio rileva, sul punto, quanto segue.Il ricorrente, come già osservato, ha acquistato la proprietà dell’unità immobiliare della quale si discorre in forza di decreto di trasferimento adottato dal G.E. del Tribunale di Napoli Nord emesso in data 20.12.2024 (cfr. all. 2 al ricorso introduttivo del giudizio): l’atto richiama esplicitamente la perizia estimativa del C.T.U. Arch. Antonia Giovenale. Tra gli allegati al decreto vi è l’atto di acquisto del bene a favore dei debitori esecutati, registrato in data 1.06.2006, nel quale si offre conto dell’esistenza di opere abusive della seguente consistenza: “…chiusura perimetrale di un porticato e cambio di destinazione d’uso ad abitazione” per il quale risultava presentata “in data 3.12.2004 domanda di concessione in sanatoria”.Dalla perizia citata si legge, ancora, che: “….la concessione in sanatoria, indicata nell’atto di acquisto, non è mai stata rilasciata, ma in assenza di documentazione a supporto non è possibile determinare l’entità dell’abuso….appare comunque congruo e cautelativo decurtare il valore estimativo di una aliquota pari al 30% ….” (cfr. all. 4 al ricorso, pag. 32 della relazione).Da quanto precede discende che l’esistenza dell’abuso e la consistenza di esso (si veda, sul punto, l’atto di compravendita del 2006) erano note al ricorrente all’atto dell’acquisto del bene, e che questi, attesa la situazione di incertezza circa l’esito del procedimento di condono, ha fruito di una riduzione del prezzo di trasferimento in misura pari al 30%.Dunque: indiscussa l’estraneità del ricorrente alla realizzazione dell’abuso in considerazione, evidentemente nota all’Amministrazione (che ha ordinato il ripristino al ricorrente nella qualità di attuale proprietario dell’immobile), deve rilevarsi che, anche nel caso in commento, la comunicazione di avvio del procedimento sarebbe stata ininfluente rispetto all’esito di esso, non risultando allegati dal ricorrente elementi concretamente utili a superare la valutazione di abusività e di non condonabilità delle opere.Quanto poi alla pretesa genericità dell’indicazione delle opere da rimuovere, l’assunto del ricorrente non è condivisibile, giacché l’ordine di demolizione in oggetto fa esplicito riferimento alla muratura di chiusura del porticato all’estremità est del fabbricato (in tal senso, non essendovi dubbio reale su quale sia l’unità immobiliare della quale di discorre, non rilevano eventuali errori materiali circa la lettera alfabetica utilizzata per l’identificazione del fabbricato/scala). Ancora: l’ordinanza di demolizione nr.25/2010, nota al ricorrente che l’ha impugnata nel presente giudizio, contiene una descrizione dell’abuso ancora più puntuale.Non vi è interesse, infine, alla disamina del motivo di censura inerente la sanzione pecuniaria irrogabile per il caso di mancata ottemperanza all’ordine di demolizione, posto che, ad oggi, l’adozione del provvedimento repressivo in commento risulta solo meramente preannunciata. 5. Conclusivamente, il ricorso è in parte da dichiarare inammissibile, con riferimento all’impugnazione dell’ordinanza di demolizione n.25/2010 prot. 4842 del 9.3.2010, per carenza di interesse al gravame in ragione di quanto in precedenza osservato; nel resto è da respingere.Quanto al regolamento delle spese di lite, la considerazione della vicenda complessiva in commento, ne giustifica la compensazione tra le parti. P.Q.M.Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso introduttivo del giudizio e sul ricorso per motivi aggiunti, come in epigrafe proposti, dichiara il gravame in parte inammissibile e in parte lo respinge, ai sensi di cui in parte motiva.Spese compensate.Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 27 maggio 2026, con l'intervento dei magistrati: IL PRESIDENTEL'ESTENSOREIL SEGRETARIOPongioneDaria Valletta