urn:nir:tar.sardegna;sezione.2:sentenza:00000-0000220IN20170042720230215184649596.xml20170042720230215184649596.docm201700427\201700427.xmlU:\DocumentiGA\Magistrati\745 Marco Lensi\Sentenza00:00:00Gabriele Serra15/02/2023 18:50:3721/02/2023NNFalsoIl Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna(Sezione Seconda)ha pronunciato la presenteSENTENZAMarco Lensi, PresidenteAntonio Plaisant, ConsigliereGabriele Serra, Referendario, Estensore per l'annullamentodell'ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi n. 4 del 28.2.2017, notificata con plico R.A.R. ricevuto il 5.4.2017, con la quale il Dirigente del 2° Settore del Comune di Sorso ha ingiunto il ripristino dei luoghi o della destinazione di uso originaria dell'immobile in Sorso Loc. Platamona “Riviera di Sorso”. sul ricorso numero di registro generale 427 del 2017, proposto da Maria Antonietta Pellegrino, rappresentato e difeso dagli avvocati Corrado Costantino Murgia, Guido Rimini, con domicilio eletto presso lo studio Guido Rimini in Sassari, via Pasquale Paoli 40; Comune di Sorso, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Enrico Pintus, con domicilio eletto presso il suo studio in Cagliari, c/o Segreteria del Tar Sardegna; Dirigente II Settore Comune di Sorso, non costituito in giudizio; Visti il ricorso e i relativi allegati;Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune di Sorso;Visti tutti gli atti della causa;Relatore nell'udienza pubblica del giorno 8 febbraio 2023 il dott. Gabriele Serra e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue. FATTO e DIRITTO1. La ricorrente ha esposto di essere proprietaria di un appartamento in Comune di Sorso, località Platamona, facente parte del “Centro Commerciale” nella palazzina D2, il quale complesso è stato edificato in forza di concessioni edilizie n. 95 del 17.12.1981 e 7 del 7.2.1985.Con l'ordinanza impugnata, il Comune di Sorso ha ingiunto il ripristino dei luoghi o della destinazione di uso originaria dell’immobile in Sorso Loc. Platamona “Riviera di Sorso”, in quanto, in seguito a sopralluogo, ha rilevato che l'originaria concessione edilizia era stata richiesta dai proprietari nel 1977 per la realizzazione di una Residenza Turistica Alberghiera, la quale poi era stata ottenuta dalla società cessionaria C.R.C., che ha realizzato il residence; tuttavia, “attualmente tutte le componenti del “residence”, sono state frazionate ed alienate a molteplici soggetti, anche a seguito di procedura fallimentare e giudiziaria, trasformando l’intera struttura in un agglomerato residenziale/commerciale, facendo così venire a mancare la destinazione d’uso originaria di “Residenza Turistica Alberghiera”, in totale assenza dei titoli previsti dalle vigenti norme di legge e regolamenti in materia urbanistica”.2. La ricorrente deduce, in diritto Difetto di motivazione. Erroneità dei presupposti di fatto e di diritto, in quanto, a ben vedere, l'originaria istanza di concessione del 1977 era stata rigettata per difetto del parere della Soprintendenza, mentre la concessione poi rilasciata a C.R.C. nel 1981 aveva ad oggetto “RESIDENCE FABBRICATO TIPO D COMPARTO BC – LOTTIZZ. LIDO DI PLATAMONA” e, ponendo mente agli allegati, si coglie che il corpo D è indicato come “multi residence”, dicitura che non automaticamente rimanda ad una Residenza Turistica Alberghiera. Inoltre, il Comune non ha mai opposto che nell’area vi fosse un vincolo urbanistico di destinazione turistica-alberghiera, tanto che nella stessa lottizzazione vi sono altri edifici residenziali.E infatti, nonostante il lungo tempo trascorso, nessun soggetto che abbia mai operato in relazione agli immobili in questione, neppure l'amministratore giudiziario, nominato dal Tribunale di Sassari, che ha per lungo tempo amministrato il condominio, ha rilevato la problematica, poiché, in realtà, dalla concessione e dai suoi allegati non risulta in alcun modo la destinazione del complesso come Residenza Turistica Alberghiera.In subordine, ha formulato domanda risarcitoria nei confronti del Comune. 3. Resiste il Comune di Sorso, che ha richiesto il rigetto del ricorso siccome infondato.4. All'udienza pubblica del 21.12.2022, in vista della quale la parte ricorrente non ha depositato ulteriori memorie, la causa è stata trattenuta in decisione. 5. Il ricorso è infondato e deve essere rigettato, sulla scorta di motivazioni già rese da questo Tribunale in merito alla vicenda sostanziale che occupa, confermate dal Consiglio di Stato in grado d'appello. In ossequio al combinato disposto degli artt. 74 e 88, comma 2, lett. d) cod. proc. amm., può richiamarsi quanto già argomentato dalla Sezione: "Questa sezione nella sentenza n. 533 del 17 giugno 2019 ha avuto già modo di precisare che:“nel linguaggio comune l'espressione "Residence" indica un complesso alberghiero costituito da piccoli appartamenti arredati e forniti di servizi centralizzati (ristorante, lavanderia, ecc.) (cfr. Enciclopedia Treccani).Detto termine, in questa accezione, ha come corrispondente italiano la locuzione "casa albergo".Appare dunque pacifico che la destinazione urbanistica impressa al fabbricato D dal Pdl e dai successivi titoli edilizi era quella turistico - alberghiera, nella particolare tipologia sopra descritta.Era infatti prevista al piano terra la creazione di un nucleo centrale di un piano fuori terra all'interno del quale erano previsti i "...servizi comuni di ricezione, amministrazione e soggiorno relativi al residence..." (così nella relazione allegata alla domanda di concessione edilizia).Sempre al piano terra erano collocati, all'interno di tale nucleo, il Bar, i locali destinati a Segreteria, la Direzione, "Bureau", la "Hall", i servizi igienici comuni e lo spazio per i telefoni pubblici.Risulta, dunque, pacifico che il progetto concessionato collocava all'interno del fabbricato in questione soltanto volumetrie turistico-alberghiere (nella tipologia Residence).In tale contesto, il fatto che nel PdL sia stata prevista la convivenza di fabbricati con volumetrie turistico-alberghiere con manufatti con destinazione prettamente residenziale non conduce, evidentemente, a ritenere illegittimi gli atti comunali finalizzati al ripristino dell'originaria destinazione del complesso, come prevista nelle concessioni edilizie del 1981 e del 1985, apparendo anzi essa in linea con un'ordinata distribuzione urbanistica come disciplinata a monte dal piano di lottizzazione.Invero, la nuova destinazione residenziale impartita in via di fatto al fabbricato implica il passaggio ad una autonoma categoria funzionale (diversa da quella originariamente assentita "turistico-ricettiva") con indubbio incremento del carico antropico dovuto alla presenza di persone stabilmente residenti nell'immobile.10. - Né vale a legittimare il mutamento di destinazione d'uso, rispetto a quello oggetto di concessione, la destinazione data dalle parti contraenti nei vari atti di acquisto dei terreni.Infatti, l'unica destinazione di un fabbricato rilevante a fini urbanistici è quella impressa dalla P.A. negli atti che ne costituiscono la fonte di legittimità e non certo quella derivante dalle indicazioni contenute in un atto di trasferimento immobiliare, frutto di autonomia contrattuale privata e con effetti circoscritti a quell'ambito”.Questa la situazione in punto di fatto.E’ agevole quindi esaminare le censure dedotte dalla ricorrente nel ricorso introduttivo e in quello per motivi aggiunti. L’esame può essere congiunto.Come già sopra precisato la concessione edilizia n. 95/1981 fa riferimento ad immobili aventi una destinazione turistico alberghiera. La circostanza è del tutto pacifica.La concessione in variante del 1985 non cambia il quadro di riferimento: siamo sempre all’interno di una struttura di tipo ricettivo.La destinazione d’uso impressa all’unità immobiliare della ricorrente è pacificamente contraria a quella indicata nelle concessioni edilizie originarie.E’ noto che la destinazione d'uso di un fabbricato è determinata dal suo utilizzo in concreto, a prescindere dalla realizzazione di opere edilizie e dalla qualificazione ricevuta in formali atti giuridici; ne discende che il concetto di destinazione d'uso si ricollega all'utilizzo di fatto dell'edificio e che un mutamento di destinazione d'uso può avvenire, anche senza l'effettuazione di lavori di trasformazione ed in dissonanza da precedenti titoli giuridici, quando l'immobile è semplicemente adibito ad una funzione diversa da quella originariamente assolta.E’ quello che è avvenuto in questo caso.E i provvedimenti del Comune sono, sotto questo punto di vista, esenti dai vizi denunciati dalla ricorrente.Chiariamo poi che i provvedimenti finalizzati alla repressione di abusi edilizi, essendo atti di natura dovuta e rigorosamente vincolata, sono adeguatamente e sufficientemente motivati qualora contengano la descrizione delle opere abusive e la constatazione della loro abusività (Consiglio di Stato sez. II, 21 gennaio 2020, n. 487).Va inoltre ricordato che “la repressione degli abusi edilizi costituisce espressione di attività strettamente vincolata, potendo la misura repressiva intervenire in ogni tempo, anche a notevole distanza dall'epoca della commissione dell'illecito. Non sussiste quindi alcuna necessità di motivare in modo particolare un provvedimento col quale sia stata ordinata la demolizione di un manufatto, anche quando sia trascorso un lungo periodo di tempo tra l'epoca della commissione dell'abuso e la data dell'adozione dell'ingiunzione di demolizione, poiché l'ordinamento tutela l'affidamento solo qualora esso sia incolpevole, mentre la realizzazione e il consapevole mantenimento in loco di un'opera abusiva si concretizza in una volontaria attività del privato "contra legem" (T.a.r. Campania, Napoli, sez. IV, 3 maggio 2019, n. 2367).Va, ancora, rimarcato quanto segue.E’ evidente l'interesse pubblico di natura urbanistica a che permanga la destinazione vincolata dalla legge.Anche qui, devono essere richiamate le considerazioni già esposte da questa Sezione da cui non vi è alcun motivo di discostarsi:“la verifica dello stato dell'immobile oggetto di compravendita, operazione sicuramente necessaria nelle normali compravendite per chi agisce con ordinaria diligenza, unitamente al riscontro del contesto nel quale l'immobile era inserito e alle sue caratteristiche edilizie, evidentemente effettuato al momento del sopralluogo in funzione della decisione di acquisto, rendevano evidente l'esistenza di un utilizzo anomalo del fabbricato rispetto alla sua destinazione alberghiera anche agli occhi di un inesperto cittadino.Questo anomalo utilizzo del fabbricato non poteva quindi che condurre il cittadino ordinariamente diligente a chiedere informazioni presso gli uffici del Comune o chiedere le opportune verifiche al notaio rogante.Al riguardo, con riferimento alla situazione del "terzo acquirente di buona fede" possono essere richiamate le pertinenti osservazioni espresse del Consiglio di Stato con la sentenza n. 4399 del 2017: "la regola di condotta che viene in rilievo non è quella della buona fede soggettiva in senso stretto ma quella della diligenza, quale declinazione della nozione di colpa. Si tratta, infatti, di nozioni che possono, in alcuni casi, sovrapporsi ma in altre rimangono distinte in ragione del fatto che l'esistenza di una situazione di buona fede non esclude di per sé la colpa. Vale richiamare, infatti, il principio generale, ex art. 1147, cod. civ., per cui "La buona fede non giova se l'ignoranza dipende da colpa grave" (T.a.r. Sardegna, sez. II, 17 giugno 2019, n. 533; 13 marzo 2020, n. 172).L'impostazione ora esposta è stata confermata, come detto, dal Consiglio di Stato, che ha rilevato che "3.1 In generale, il mutamento di destinazione d’uso di un immobile deve considerarsi urbanisticamente rilevante e, come tale, soggetto di per sé all’ottenimento di un titolo edilizio abilitativo, con l’ovvia conseguenza che il mutamento non autorizzato della destinazione d’uso che alteri il carico urbanistico, integra una situazione di illiceità a vario titolo, che può e anzi deve essere rilevata dall’Amministrazione nell'esercizio del suo potere di vigilanza (cfr. ad es. Cons. Stato Sez. VI, 18 gennaio 2021, n. 534).La giurisprudenza di questo Consiglio ha già avuto modo di affermare che "anche un mutamento di destinazione d’uso meramente funzionale, ovvero senza la realizzazione di opere edilizie, può determinare una variazione degli standard urbanistici ed è in grado di incidere sul tessuto urbanistico della zona" (Cons. Stato, sez. VI, .18 luglio 2019, n. 5041 e 12 dicembre 2019 n. 8454).L'art. 17, comma 1, lett. n), del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre 2014, n. 164, ha introdotto l'art. 23-ter del d.lgs. n. 380 del 2001 (la cui rubrica reca "Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante"), il quale, recependo l'indirizzo interpretativo sopra riportato, ha affermato che "salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa, da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale".3.2 Nel caso in esame il Comune ha dimostrato l’avvenuto mutamento dalla destinazione a bis) a quella a).In relazione alla fattispecie in esame, va pertanto ribadito che, mentre le residenze turistico-alberghiere sono dotate di servizi comuni e costituiscono beni immobili al servizio di un’attività di impresa turistica, le case per vacanze sono immobili nella disponibilità del proprietario con finalità meramente abitativa, permanente o temporanea che essa sia Consiglio di Stato, sez. IV, 31 maggio 2011, n. 3315). A maggior ragione ciò vale per residenze divenute del tutto private come quelle in esame. Di conseguenza è legittimo il provvedimento comunale che sanziona tale abusiva trasformazione attraverso l’ordine di ripristino.3.3 Inoltre, costituisce principio consolidato quello a mente del quale l’abusività dell'opera in sé e per sé legittima il conseguente provvedimento di rimozione dell’abuso, che è, di regola, atto dovuto e prescinde dall’attuale possesso del bene e dalla coincidenza del proprietario con il realizzatore dell'abuso medesimo. L'abusività dell'opera è una connotazione di natura reale e segue l’immobile anche nei successivi trasferimenti del medesimo.3.4 Da ciò la giurisprudenza ormai consolidata (cfr. ad es. Consiglio di Stato , sez. VI , 22/02/2021, n. 1552) ne trae le relative conseguenze in ambito repressivo: in caso di abusi edilizi, l’ordine di demolizione, come tutti i provvedimenti sanzionatori in materia edilizia, è atto vincolato (conseguente, peraltro, alla commissione di un reato), che non richiede una valutazione specifica delle ragioni di interesse pubblico, né una comparazione di quest'ultimo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati, né - ancora - una motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto e attuale alla demolizione, non potendo neppure ammettersi l'esistenza di un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva, che il tempo non può giammai legittimare3.5 Peraltro, nel caso di specie va esclusa in radice la invocata buona fede, atteso che la doverosa verifica dei titoli edilizi legittimanti la costruzione rende evidente la diversa destinazione d’uso post a base della relativa approvazione. Di conseguenza, l’acquirente era pienamente a conoscenza, nell’esercizio degli ordinari canoni di diligenza facenti capo alla parte compratrice di un bene immobile, dell’unica destinazione d’uso legittimamente ammessa nell’immobile, quella turistico alberghiera, utilizzato invece - abusivamente - quale residenza privata.3.6 Sul punto va altresì ribadito che non assume alcuna rilevanza giuridica un preteso affidamento di mero fatto, ancorché eventualmente ingenerato dal dante causa e/o dal notaio che ha rogato gli atti di compravendita (cfr. ad es. Cons. Stato, Sez. VI, 15 ottobre 2013, n. 5011)" (Cons. Stato, Sez. VI, 11 giugno 2021, n. 4527). 6. Tali esaustive argomentazioni sono idonee ad affrontare tutti i profili rilevanti nel giudizio, essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti a norma dell’art. 112 c.p.c. Su tali basi e in conclusione, il ricorso è infondato e deve essere rigettato.Le spese del giudizio, stante la particolarità della vicenda affrontata, possono essere compensate tra le parti. P.Q.M.Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta. Spese compensate.Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 8 febbraio 2023 con l'intervento dei magistrati: IL PRESIDENTEL'ESTENSOREIL SEGRETARIODott.ssa M. Giuliana FerraraGabriele Serra